나이스옥션 법원경매 공주 2025타경56 [1] 충청남도 공주시 계룡면 중장리 389-1 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충남 공주시 계룡면 중장리 소재 "중장2리마을회관" 남측에 위치하고 있으며, 주위는 농지 및 산지를 중심으로 농가주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재함.

형태 및 이용상태

-. 기호(1), 기호(3) : 부정형의 토지로 사찰부지로 이용중임. -. 기호(5) : 부정형의 토지로 주차장 및 도로로 이용중임 -. 기호(6) : 부정형의 토지로 농지로 이용중임.

인접 도로상태

-. 기호(1), 기호(3), 기호(5) : 서측으로 포장도로에 접해 있음 - 기호(6) : 북측으로 농로에 접해 있음

토지이용계획 및 제한상태

-. 기호(1) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> -. 기호(3), 기호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> -. 기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(오미천)<소하천정비법>, 소하천예정지(오미천)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

기호(1) 및 기호(3) 지상에 제시 외 건물 및 석상이 존재함

공부와의 차이

기호(1), 기호(3), 기호(5) 는 공부상 "답" 이나 현황 건부지, 주차장 및 도로로 이용중임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가. 기호(2) 철근콘크리트조 철근콘크리트 지붕 2층 건물로 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 인테리어 소재 마감 등 창호 : 샷시 창호 나. 기호(4) 철근콘크리트조 슬라브 지붕 2층 건물로 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 인테리어 소재 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

가. 기호(2) : 사찰로 이용중임 나. 기호(4) : 사찰 부속시설로 이용중임

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등이 설치되어 있음

부합물 및 종물

부합물 종물로서의 제시 외 건물 및 석상 등이 존재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 공주지원 2025타경56 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 공주시 계룡면 중장리 389-1번지이며, 용도는 종교시설(사찰)입니다.

감정평가액은 1,608,551,200원입니다.

토지 면적은 총 2445.00㎡ (약 8082.64평)이며, 건물 면적은 총 679.00㎡ (약 2244.63평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 제시 외 건물 및 석상도 매각에 포함됩니다.

채권자는 형산새마을금고입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 제시 외 건물을 포함하여 일괄 매각한다는 점을 유의해야 합니다.

건축물대장상 건물(2)은 철근콘크리트조 2층 건물로 총 면적 300.4㎡이며, 건물(4)는 철근콘크리트조 2층 건물로 총 면적 378.6㎡입니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 공주시 계룡면 중장리 소재 "중장2리마을회관" 남측에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 농지와 산지를 중심으로 농가주택이 산재해 있는 농촌 지역입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다.

토지 형태는 기호(1), (3), (5), (6) 모두 부정형이며, 현재 사찰부지, 주차장 및 도로, 농지 등으로 이용 중입니다.

기호(1), (3), (5) 토지는 서측의 포장도로에 접해 있고, 기호(6) 토지는 북측의 농로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 해당 필지들은 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 소하천구역 및 소하천예정지 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

공부상 지목이 '답'인 토지가 현황 건부지, 주차장 및 도로로 이용되고 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2017년 5월 26일 접수된 형산새마을금고의 근저당권 (을5, 토지 / 을1, 건물)입니다.

매각으로 인해 근저당권, 근저당권 공동담보, 임의경매개시결정 등기 등 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다. 이는 추후 권리 분석 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

총 인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 현황으로는 김 씨와 주식회사융 씨가 있으나, 두 임차인 모두 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 매수인이 인수할 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건의 소재지는 농지와 산지가 주를 이루는 농촌 지역으로, 주변에 상업 시설이 발달한 지역이 아닙니다.

용도가 종교시설(사찰)로 지정되어 있으며, 건물 역시 사찰 및 사찰 부속시설로 이용 중입니다.

JSON 데이터상의 건물 용도는 '제2종근린생활시설'로 분류되어 있으나, 실제 현황 및 경매 정보상으로는 종교시설로 파악됩니다.

따라서 일반적인 상업적 용도로서의 상권 분석보다는, 종교 시설로서의 잠재적 수요나 지역 커뮤니티와의 연계성 등을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

주변은 농지, 산지, 농가주택 등이 분포하여 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 환경입니다.

차량 접근은 가능하며, 대중교통 이용을 위해서는 인근 시내버스 승강장을 이용해야 합니다.

구체적인 교육, 의료, 문화, 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 이러한 편의시설은 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

농촌 지역 특성상 생활 편의시설 접근성이 제한적일 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 소하천구역 및 예정지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

토지의 현황 이용(건부지, 주차장, 도로, 농지)과 공부상 지목(답)이 상이하여, 향후 토지 이용 전환 시 공부 정리가 필요할 수 있습니다.

물건명세서에 언급된 '소멸되지 않는 권리: 지상권'은 등록되지 않은 권리일 가능성도 있어 추가적인 확인이 요구됩니다.

제시 외 건물 및 석상이 매각에 포함되어 있어, 철거 또는 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 공주시 계룡면에 위치한 종교시설(사찰)로, 경매를 통해 비교적 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

부동산 임의경매로 진행되어 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 미등기 권리(지상권) 존재 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

농촌 지역이라는 점과 토지이용계획상의 제한사항 등을 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 특정 종교 단체나 관련 수요층에게 더 적합할 수 있습니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시 외 건물 및 석상도 포함되는 점을 감안하여 총 물건 가치를 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

종교시설로서의 활용 가치: 지역 내 종교 시설 수요가 있다면 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

넓은 토지 면적: 약 8082.64평에 달하는 넓은 토지는 향후 증축이나 시설 확장의 잠재력을 가지고 있습니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리 외 소멸되는 권리가 많아 비교적 명확한 권리 인수가 가능합니다.

전원에서의 수행/수련 시설 활용 가능성: 조용하고 자연 친화적인 환경을 활용한 공간 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 1,608,551,200원입니다.

본 건은 종교시설로 특정 수요층의 관심도에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다.

일반적으로 경매에서 감정가의 80~100% 수준에서 입찰이 이루어지는 점을 감안할 때, 본 건의 경우 감정가 수준 또는 그 이하의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크와 활용 방안을 종합적으로 고려하여, 보수적으로는 감정가의 90% 수준인 약 1,447,700,000원, 적극적으로는 감정가 수준인 약 1,608,600,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 지역별 유사 물건 시세 조사를 병행하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.