나이스옥션 법원경매 논산 2025타경408 [1] 충청남도 논산시 상월면 상도리 261-2 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 논산 2025타경408 [1] 충청남도 논산시 상월면 상도리 261-2 동물 및 식물 관련시설 경매

• 사건번호: 2025타경408
• 주소: 충청남도 논산시 상월면 상월로740번길 60
• 용도: 동물 및 식물 관련시설

논산지원 경매3계 2025타경408 | 소재지: 충청남도 논산시 상월면 상월로740번길 60 | 감정가: 75,286,000원 | 최저가: 36,890,000원 | 용도: 동물 및 식물 관련시설

1. 논산지원 2025타경408 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 논산지원 2025타경408 (1)

소재지: 충청남도 논산시 상월면 상도리 261-2

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 75,286,000원

토지면적: 638.00㎡ (약 193.00평)

토지지분: 638㎡ (약 193.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 168.00㎡ (약 50.82평) - 공부상 면적 기준. 실제 면적은 약 61.2㎡ (약 18.51평)으로 확인됨.

건물지분: 168㎡ (약 50.82평) - 공부상 면적 기준.

건물 제시외면적: 177.40㎡ (약 53.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 형OOOOOO

1.1. 1. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 법정지상권 성립 여부 불명확

주의사항:

일괄매각 대상이며, 제시외 건물은 모두 제외됩니다.

부지 내 수목은 포함됩니다.

건물(기호2)은 공부상 면적이 168㎡로 등재되어 있으나, 실제 면적은 약 61.2㎡이며 일부 파손 상태입니다.

법정지상권 성립 여부가 불명확하여 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

1.2. 감정평가 요항표

1.2. 1. 토지 감정 요항표

위치 및 주위환경:

본건 토지(기호1)는 충청남도 논산시 상월면 상도리 소재 "상도1리회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 농원 등이 혼재하는 지역입니다.

본건 토지(기호3)는 충청남도 논산시 상월면 상도리 소재 "외동저수지" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건 토지(기호1)는 세로(불)의 비포장도로에 접해 있습니다.

본건 토지(기호3)는 지적도상 맹지로서 인근 토지를 경유하여 접근이 가능합니다.

각 토지 모두 인근 공도에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태:

본건 토지(기호1)는 부정형의 완경사 토지로, 현재 "단독주택(폐 건물) 및 축사부지(폐 축사)"로 이용 중입니다.

본건 토지(기호3)는 부정형의 평지 토지로, "답"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건 토지(기호1)는 비포장 진입로가 마을 공용도로에 연결되어 있습니다.

본건 토지(기호3)는 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호1 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 소하천예정지(상도1천).

기호3 토지: 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한).

제시목록 외의 물건:

기호1 토지 지상에 제시외 건물이 소재합니다.

공부와의 차이:

별다른 차이는 없습니다.

기타 참고사항:

현장 방문 시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상입니다.

1.2. 2. 건물 감정 평가 요항표

건물의 구조:

기호2 건물은 시멘트 블록조 스레트 지붕 단층 축사로, 사용승인일은 1993년 9월 1일입니다.

내외벽은 세멘트 블록조 및 일부 세멘몰탈 마감입니다.

이용상태:

축사(폐 축사)로 이용 중입니다.

설비내역:

해당 사항 없음.

부합물 및 종물:

건물개황도 및 사진용지를 참조해야 합니다.

공부와의 차이:

건물(기호2)은 공부상 면적이 168㎡로 등재되어 있으나, 실제 면적은 약 61.2㎡이며 일부 파손되었습니다.

기타 참고사항:

제시외 건물이 소재하며, 개략적인 실측에 의거 사정평가되었습니다. 소유권 행사에 제한이 있을 경우 가격 반영을 "토지건물 감정명세표" 비고란에 병기하였으니 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

현장 방문 시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 충청남도 논산시 상월면 상도리 261-2에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야, 농원 등이 혼재하는 농촌 및 근교 지역입니다. "상도1리회관" 및 "외동저수지" 인근에 자리하고 있어 지역적인 특징을 파악할 수 있습니다. 토지 중 일부(기호1)는 폐 건물 및 폐 축사 부지로 이용되어 왔으며, 다른 일부(기호3)는 답으로 이용되고 있습니다. 접근성은 토지(기호1)는 비포장도로를 통해 마을 공용도로에 연결되나, 토지(기호3)는 지적도상 맹지이므로 인근 토지를 통해 접근해야 하는 불편함이 있습니다. 대중교통은 인근 공도에 시내버스 정류장이 있어 보통 수준의 접근성을 제공합니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 형OOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 "법정지상권"의 성립 여부입니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지 사용에 대한 권리를 주장할 수 있는 법률적 권리입니다. 본 건의 경우 법정지상권 성립 여부가 불명확하다고 명시되어 있어, 낙찰 후에도 건물 철거가 불가능하거나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다. 경매 절차상 법정지상권 성립 여부에 대한 명확한 정보 확인이 필수적이며, 관련 자료 검토 및 현장 확인을 통해 신중한 판단이 요구됩니다.

1.5. 상권분석

물건의 소재지는 논산시 상월면 상도리로, 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 주변은 농경지와 임야, 일부 단독주택 및 농원이 혼재되어 있어, 상업 활동보다는 농업 및 전원생활 위주의 환경을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 따라서 일반적인 상업적 가치보다는 토지 자체의 활용 가능성이나 농업 관련 시설로서의 잠재력에 초점을 맞춰 분석해야 합니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 논산시 상월면에 위치하여, 비교적 한적하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 주변에 농경지와 임야가 많아 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 생활 편의 시설은 인근 마을 및 논산 시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다. 교육 시설, 의료 시설, 대형 마트 등은 논산 시내에 집중되어 있을 가능성이 높으며, 본 물건지에서 차량으로 이동해야 할 것입니다. 조용하고 여유로운 전원생활이나 농업을 목적으로 하는 경우 적합할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 법정지상권 미확인: 법정지상권 성립 여부가 불명확하여 낙찰 후 건물과 관련한 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 이는 물건의 활용 및 처분에 큰 제약이 될 수 있습니다.

* 건물 면적 불일치 및 파손: 공부상 면적과 실제 면적의 큰 차이(168㎡ vs 61.2㎡)가 있으며, 일부 파손된 상태입니다. 이는 건물 가치 하락 및 추가적인 보수 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 제시외 건물 제외: 제시외 건물은 일괄매각 대상에서 제외되어, 낙찰자가 철거 또는 별도 처리를 해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 (기호3 토지): 기호3 토지가 지적도상 맹지이므로, 차량 접근 및 건축 등 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 미확인 임대차 관계: 현장 방문 시 이해관계인을 만나지 못해 임대 여부를 확인하지 못했습니다. 만약 임차인이 존재할 경우 명도 협상 또는 명도 소송이 필요할 수 있습니다.

* 도로 접면: 기호1 토지는 비포장도로에 접하나, 기호3 토지는 맹지라는 점이 토지 활용에 제한을 줄 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 상월면에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 토지와 폐 축사 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 75,286,000원이며, 토지 면적은 638㎡, 건물 공부상 면적은 168㎡입니다. 하지만 건물의 실제 면적이 61.2㎡로 크게 차이가 나고 일부 파손된 상태이며, 법정지상권 성립 여부가 불명확하다는 점이 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 지적도상 맹지인 토지가 포함되어 있어 토지 활용에 제약이 있습니다. 농촌 지역의 특성상 상업적 가치보다는 농업 관련 용도 또는 전원생활을 위한 부지로 고려해볼 수 있습니다. 현장 조사를 통해 건물 상태, 법정지상권 관련 정보, 토지 접근성 등을 면밀히 파악하는 것이 매우 중요하며, 제시외 건물 제외 및 맹지 토지 활용 방안에 대한 구체적인 계획 수립이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 농업 및 축산업 관련 잠재력: 과거 동물 및 식물 관련 시설로 이용되었던 점을 고려할 때, 해당 용도로 재활용하거나 농업 관련 시설로 재건축할 경우 잠재적인 가치를 기대할 수 있습니다.

* 토지 가치: 비록 일부 맹지이기는 하나, 총 638㎡의 토지를 경매가 기준으로 취득할 수 있다는 점은 장기적인 토지 가치 상승을 염두에 둘 경우 고려해볼 만합니다.

* 저가 매수 기회: 법정지상권 불확실성, 건물 하자 등의 리스크로 인해 일반적인 시장 가격보다 낮게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 리스크 해소를 위한 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

* 전원생활 부지: 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 분들에게는 개인 전원주택 부지로 활용할 가능성이 있습니다.

법원 정보

논산지원 경매3계