나이스옥션 법원경매 안산 2025타경578 [1] 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층313호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은행고등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 각종 신축
근린생활시설 및 대단위 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 빌딩까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리드지붕 8층건 중 3층 313호 외 1개호로서
외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감등
내벽 : 석고보드 마감등(내부 인테리어 공사중)
창호 : 샷시 창호마감등임

이용상태

기준시점 현재 공부상 소매점으로서 내부 공사중에 있음.
※ 각호 구분없는 상태로 조사되며 호별 표식이 없는 상태임.

설비내역

건물내 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약12미터 내외, 남동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)
<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

감정시 현재 내부 공사중으로 각호 구분없는 상태이고 호별 표식이 없는 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경578 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 경기도 시흥시 은행동 606-1, 은계레이크파크 3층 313호

* 용도: 업무시설 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 업무시설(오피스텔)으로 등재)

* 감정가: 458,000,000원

* 토지면적: 17.45㎡ (약 5.28평)

* 토지지분: 17.45㎡ (약 5.28평)

* 건물면적: 61.88㎡ (약 18.72평)

* 건물지분: 61.88㎡ (약 18.72평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은행고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 각종 신축 근린생활시설 및 대단위 아파트 단지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건 빌딩까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

* 토지는 사다리형이며, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 남서측으로 노폭 약 12미터, 남동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경578 (1)

* 채권자: 주OOOOOOO

* 경매 구분: 부동산 임의경매

3.2. 등기부 현황 및 말소기준 권리

* 말소기준 권리는 2023년 7월 12일 접수된 국민은행의 근저당(채권액 796,800,000원)입니다.

* 본 물건의 매각으로 인해 국민은행 근저당보다 후순위인 모든 권리(가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,488,014,367원

3.3. 인수되는 권리

* 제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 채권 총액

* 등기부채권 총액은 1,488,014,367원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며, 보증금 합계가 0원이라도 실제 점유자가 있는지, 있을 경우 점유 형태 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본건이 위치한 지역은 각종 신축 근린생활시설과 대규모 아파트 단지가 공존하는 복합 상권입니다.

* 상대적으로 새로운 건물들이 많아 현대적인 상권의 특징을 보입니다.

4.2. 주변 시설

* 인근에 '은행고등학교'가 위치하여 학군 수요가 존재합니다.

* 다수의 신축 상가와 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통

* 도보 가능한 거리에 버스정류장이 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 편의 및 생활 기반 시설 (추정)

* 신축 근린생활시설이 혼재하고 있어, 마트, 병원, 음식점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 추정됩니다.

* 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 관련 생활 편의 시설 이용 또한 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 공사 미완료 및 구분 상태

* 감정평가 시점 기준, 건물 내부가 공사 중이며 각 호수의 구분 및 표식이 없는 상태입니다.

* 이는 낙찰 후 내부 마감, 설비 공사, 전용 공간 확정 등에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음을 의미합니다.

* 이로 인해 실제 사용 및 임대차 계약 시 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

* 임대 관계가 미상이며, 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아, 점유 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한 사항

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 토지 이용 계획은 향후 건축이나 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은행동의 은계레이크파크 내 업무시설(오피스텔 포함)로, 신축 상가 및 아파트 단지와 인접하여 기본적인 입지 및 상권 잠재력은 우수한 편입니다. 내부 공사가 진행 중이라는 점이 현재로서는 가장 큰 특징이자 고려사항입니다. 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 깨끗하나, 내부 마감 및 전용 공간 활용을 위한 추가적인 작업이 필요할 것으로 보입니다. 임대 관계 미상인 부분은 현장 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주변 신축 상가 및 대단지 아파트 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

* 교통 접근성이 양호하여 임차인 모집에 유리.

* 복잡한 권리 관계 없이 낙찰 후 소유권 행사가 용이.

* 내부 공사 완료 시 제1종 근린생활시설 및 오피스텔로서의 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 건물 현 상태(내부 공사 중), 향후 예상되는 공사 비용 및 완료 시 가치 상승분, 그리고 경매 시장의 동향 등을 종합적으로 분석하여 산출해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가 458,000,000원을 기준으로 일반적인 낙찰가율 80%~90%를 적용할 경우, 366,400,000원에서 412,200,000원 범위 내에서 형성될 수 있으나, 이는 참고용이며 반드시 현장 조사를 통해 실물 가치를 확인한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.