나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10132 [1] 충청북도 영동군 매곡면 어촌리 411 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 영동군 매곡면 어촌리 소재 ""어촌리 마을회관"" 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 답 등의 농경지와 축사, 단독주택 등이 혼재하는 농촌지역임.

교통상황

본건 동측 인근 어촌길이 제514번 지방도와 연계되어 인근지역으로의 이동이 용이하고, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

평지 및 완경사 부정형의 토지로 전임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 3m의 포장도로가 개설되어 있어 차량의 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 200m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역(금강유역 배출시설 설치제한지역)<물환경보전법>, 소하천구역(2019-08-26)(어촌천)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 경계부분에 소유자 미상의 컨테이너 창고 1동이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한바 정확한 경계 및 위치확인은 별도의 측량을 요함.

물건 비고

일괄매각
농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
공유지분 매각임. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 영동지원 2025타경10132 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 충청북도 영동군 매곡면 어촌리 411

용도: 전 (밭)

토지면적: 총 6133.00㎡ (약 1855.2 평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (지분 면적: 3679.80㎡, 약 1113.1 평)

건물: 없음

1.3. 매각 정보

감정가: 93,982,200원

매각구분: 토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청북도 영동군 매곡면 어촌리 소재 "어촌리 마을회관" 북서측 인근에 위치합니다.

주위로는 전, 답 등의 농경지와 축사, 단독주택 등이 혼재하는 농촌 지역입니다.

토지 형태는 평지 및 완경사의 부정형입니다.

인근에 축사가 존재하여 악취 발생 가능성이 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건 동측 인근 어촌길이 제514번 지방도와 연계되어 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

인근 노변에 시내버스정류장이 소재합니다.

북동측으로 노폭 약 3m의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건 토지의 등기부 요약입니다.

* 갑1: 1988-10-25, 소유권이전 (권오숙)

* 갑2: 2021-02-09, 소유권이전 (박미희외 2명, 협의분할에 의한 상속)

* 갑3: 2025-07-07, 2번 박준석 지분 강제경매 (주식회사 국민행복기금, 331,638,457원). 이 권리가 말소기준권리입니다.

본 건은 강제경매로, 경매개시결정 등기부채권 총액은 0원으로 표기되어 있습니다 (이는 채권자별 총액이 아닌, 해당 물건에 대한 종합적인 표기일 수 있습니다).

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에는 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리(갑3)보다 선순위인 권리는 없습니다.

따라서 본 경매 절차가 완료되면, 말소기준권리를 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

본 건은 농촌 지역 내 농경지에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이나 대규모 상권 형성은 어려운 지역입니다.

주변은 농경지와 일부 단독주택, 축사 등이 혼재된 전형적인 농촌 생활권입니다.

지역 내 소규모 편의점이나 마트 등은 인근 마을 단위로 존재할 수 있으나, 상세한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

영동군에서는 대규모 농어촌관광휴양단지 조성 계획이 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용 시 주요 편의시설(병원, 대형마트, 관공서 등) 접근은 다소 제한적일 수 있습니다. 영동군청 등 주요 관공서 및 생활 편의시설은 차량으로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 지역 내 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 존재합니다.

* 의료시설: 지역 내 보건소 또는 중소 규모 병원이 존재할 수 있으나, 종합병원 등은 영동읍 또는 인근 도시로 이동해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 건은 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하므로 반드시 사전에 준비해야 합니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 점을 유의해야 합니다. 이는 향후 토지 이용 및 관리 시 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 별도의 측량이 필요합니다. 이는 추후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 제시 외 물건: 소유자 미상의 컨테이너 창고가 소재하며, 철거 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획 제한: 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역 (2개), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 존재하여 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역은 축사 운영이나 신축에 큰 영향을 미칩니다.

* 중복병합사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우, 절차 진행에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 공유자 우선매수권: 공유자 우선매수권 행사에 따른 복잡성이 있습니다. 공유자가 우선매수권을 포기하거나 실효될 경우, 입찰 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 가능성: 인근에 축사가 존재하여 악취 등 환경적 요인이 문제가 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 농촌 지역의 토지 지분 매입: 농촌 지역의 비교적 저렴한 지분 토지를 매입할 기회입니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 향후 지역 개발이나 농업 정책 변화 등에 따라 토지 가치가 상승할 가능성이 있습니다. (단, 이는 장기적 관점이며 불확실성이 높습니다.)

* 강제경매: 채권자의 신청으로 진행되는 강제경매이므로, 채권 회수를 위한 명확한 목적이 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 93,982,200원이며, 매각 대상은 토지의 일부 지분(약 60.3%)입니다.

토지 지분 면적(1113.1평)과 감정가를 고려할 때, 지분가치는 약 56,600,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 이는 순수 감정가를 바탕으로 한 단순 계산이며, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악, 토지이용규제, 공유자 현황, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

현재로서는 주변 유사 물건의 거래 사례, 법원의 낙찰가율 추이 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

별도의 권리 인수금액이 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 본인이 감당 가능한 수준에서 보수적으로 책정하는 것을 권장합니다. (예: 감정가의 70~90% 범위 내에서 신중한 접근)

9. 종합 의견

본 물건은 충청북도 영동군의 농촌 지역에 위치한 농지 지분 경매 물건입니다.

강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 인수되는 권리는 없습니다.

하지만 농지취득자격증명 필요, 지분 매각, 경계 불분명, 복잡한 토지이용계획 등 여러 고려사항이 존재합니다.

농촌 지역의 토지에 관심이 있거나, 지분 투자를 고려하는 분이라면 잠재적 가치 상승 가능성을 염두에 두고 접근할 수 있습니다.

그러나 현장 답사를 통한 정확한 토지 상태 확인, 인접 공유자와의 관계 파악, 각종 규제 확인 등 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

따라서 본 물건은 신중한 접근과 충분한 정보 수집 후 입찰을 결정해야 하는 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.