나이스옥션 법원경매 충주 2025타경934 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 가흥리 307-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 가흥리 ""충주가금농공단지"" 남서측 근거리에 위치하며 주위는 농경지 및 임야, 주택 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1~3) : 부정형의 완경사지로서, 현황 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(1,2) : 지적상 맹지이나 인접 필지를 통하여 농기계 진출입 가능합니다.
일련번호(3) : 지적상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3)
: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진용지"" 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 지상의 자연생 수목 및 활잡목 포함 매각 평가함
- 목록 1,2,3 모두 지적상 맹지임
- 목록 1,2는 인접 필지를 통하여 농기계 출입 가능함
- 현황 휴경지임
- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

본 물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 가흥리 307-2에 소재한 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 충주지원 2025타경934 (1)이며, 채권자는 최OO입니다.

1.2. 물건내역

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 가흥리 307-2

용도: 답 (논)

감정가: 237,331,000원

토지면적: 4423.00㎡ (약 1338평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 전체 매각 (건물 없음)

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 충청북도 충주시 중앙탑면 가흥리 소재 "충주가금농공단지" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 농경지와 임야, 그리고 일부 주택으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건 소재지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 다음과 같은 지역 및 구역에 해당합니다.

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역 (2024-01-26) (일반형)

* 가축사육제한구역 (소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)

* 비행안전제6구역 (전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 (2021-12-29)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건 토지 등기부상 말소기준권리는 2022-09-26 접수된 최원철 근저당권(금67,500,000원)입니다. 이 외에 2023-03-08 접수된 최원철 근저당권(금15,000,000원)이 존재합니다. 2025-04-23 접수된 최원철 근저당권(82,500,000원)에 의한 임의경매 개시결정이 등기되어 있으며, 등기부채권총액은 82,500,000원입니다. 모든 권리는 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

명세서상 인수되는 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각물건 내 권리관계

본 매각으로 모든 권리는 소멸됩니다. 다만, 등기사항에 명시되지 않은 지상권 등은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 본 건의 경우 등기부상 해당 사항은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 건은 농경지 지역에 위치하고 있으며, 인근에 충주가금농공단지가 있어 지역 산업 활동과의 연계 가능성이 있습니다. 농업용 토지로서의 가치와 함께, 공단 인접 지역의 잠재적 개발 수요를 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 농지이므로 직접적인 상업 시설이나 주거 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 차량 이동을 통해 인근 지역의 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성

본 건은 일련번호 1, 2, 3 모두 지적상 맹지입니다. 다만, 목록 1과 2는 인접 필지를 통하여 농기계의 출입이 가능하다고 명시되어 있습니다. 목록 3의 경우 지적상 맹지이며, 이에 대한 구체적인 접근 방안은 확인이 필요합니다.

6.2. 농지 관련 규제

본 건은 답(논)으로, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

농업경영계획서 제출 시 신청인의 영농 능력, 노동력 및 농업 기계 확보 방안, 경작 가능 여부 등을 종합적으로 심사합니다.

6.3. 기타 위험 요인

* 현황 휴경지: 현재 경작되지 않고 쉬고 있는 상태입니다.

* 입지 제한: 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 토지 이용에 추가적인 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 건 충주시 중앙탑면 가흥리 소재 토지는 농업용 토지로서, 지적상 맹지라는 점과 농지취득자격증명 필수 제출이라는 중요한 요건을 가지고 있습니다. 목록 1, 2는 농기계 접근이 가능하나, 목록 3은 별도 확인이 필요합니다. 주변에 농경지와 임야, 주택이 혼재하고 있으며, 충주가금농공단지와 인접하여 지역 개발 잠재력을 일부 지니고 있습니다. 지상의 자연생 수목 및 활잡목은 포함하여 매각됩니다.

8. 투자포인트

* 충주가금농공단지 인접: 향후 공단 확장 또는 관련 산업 수요에 따른 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 농업 생산 기반: 적법한 농지 취득 자격이 확보된다면, 농업 생산 활동을 위한 기반으로 활용할 수 있습니다.

* 경매를 통한 취득: 감정가 대비 합리적인 가격으로 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 237,331,000원입니다. 권리관계상 인수할 채무는 없으며, 총 채권액은 82,500,000원입니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 매각 조건(맹지, 휴경지 등)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 입찰가는 감정가의 60% ~ 80% 수준 (약 142,398,600원 ~ 189,864,800원)에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다. 이는 농지취득의 어려움, 맹지라는 점, 그리고 개발 가능성 등을 종합적으로 반영한 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.