나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51122 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 구성리 359 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51122 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 구성리 359 전 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매5계 2025타경51122 | 소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 구성리 359 | 감정가: 284,200,000원 | 최저가: 139,258,000원 | 용도: 전

1. 경매 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호 청주지방법원 2025타경51122 (1)

소재지 충청북도 청주시 청원구 내수읍 구성리 359

용도 전 (농경지)

감정가 284,200,000원

토지면적 3,283.00㎡ (약 993.10평)

매각대상 토지일부지분매각

경매구분 부동산임의경매

1.2. 물건 개요

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 구성리 소재 구성교차로 북서측 근거리에 위치한 자연녹지지역 내 농경지(전)입니다.

감정평가서상 인접 필지 및 도로 대비 다소 완경사를 이루는 부정형 토지이며, 현재 농경지로 이용 중입니다.

매각은 토지 전체에 대한 지분 매각 방식으로 진행되며, 공유자우선매수신고가 가능한 물건으로 특수물건에 해당합니다.

1.3. 입지 조건 분석

위치 및 주위환경

본 물건은 구성교차로 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 자연녹지지역입니다.

도시지역 내 자연녹지지역에 속하여 장기적인 개발 잠재력을 기대할 수 있으나, 현재는 농촌지역의 특성을 강하게 보입니다.

교통상황 및 인접 도로상태

본건까지 차량 접근이 불가능한 맹지 상태입니다. 지적도상 맹지라는 점이 본 물건의 가장 큰 단점으로 작용합니다.

북서측 인근에 버스정류장이 소재하나, 토지 자체의 교통 접근성은 매우 취약합니다.

상권 및 생활정보

본건은 전형적인 농촌지역에 속하며, 주변에 상업시설이나 주요 생활 편의시설은 미약합니다.

청주-청원 간 주요 도로인 구성교차로와 근접해 있어 차량 이용 시 광역 교통망 접근성은 양호합니다.

1.4. 권리 분석 및 특이사항

권리관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하며 채권자는 한OOOOOO입니다.

제시된 정보만으로는 복잡한 임차인 관계나 타 권리 문제는 확인되지 않습니다. (단, 매각은 지분 매각임.)

핵심 특이사항

첫째, 농지취득자격증명원(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금이 미반환되므로 농지법 개정 사항을 확인하고 발급 기간에 대한 사전 문의가 반드시 필요합니다.

둘째, 토지일부지분매각 물건입니다. 지분 매각의 특성상 공유자와의 협의 또는 공유물분할소송을 통한 출구 전략이 요구됩니다.

셋째, 공유자우선매수신고가 가능합니다. 공유자가 낙찰가로 우선 매수를 신청할 경우 1회에 한하여 낙찰자가 변경될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

맹지 리스크

지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 현행법상 건축 행위가 원칙적으로 불가능합니다. 추후 개발을 위해서는 주변 토지(특히 도로에 접한 토지) 소유자와의 사도 개설 등 협의가 필수적이며, 이에 대한 추가 비용과 난이도가 높습니다.

법적 및 행정적 리스크

토지이용계획상 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))에 포함되어 있습니다. 이는 소음으로 인한 생활 환경 저해 및 건축물의 고도제한 등 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있음을 의미합니다.

지분 투자 리스크

단독 소유권 확보가 아니므로, 향후 공유자 간의 협의 과정에 따라 토지의 활용 및 매각 시점이 불확실할 수 있습니다. 장기간의 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

혐오시설

주변에 매립장, 소각장 등 명확한 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상기 언급된 군용비행장 소음대책구역은 투자 결정 시 환경적 리스크로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 맹지, 지분매각, 농취증 제출 필수, 군사 시설 제한 구역 포함 등의 복합적인 특성을 가진 '난이도 상'의 특수 물건입니다. 단기 차익이나 실수요 목적의 접근은 매우 부적합하며, 장기적인 안목으로 맹지 해소 및 토지 개발을 통한 가치 상승을 목표로 하는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

투자에 앞서 맹지 해소 방안 및 공유자 협의 전략을 철저히 수립해야 합니다.

투자 포인트

자연녹지지역 내 약 993평의 대형 토지 지분입니다. 청주시 도시지역에 포함되어 있어 장기적인 관점에서 개발 계획 수립 시 토지 가치 상승 여력이 있습니다.

감정가가 약 2.8억 원대로 형성되어 있어, 맹지 및 지분 매각의 리스크를 반영한 낮은 금액으로 낙찰 시 잠재적인 투자 이익을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매5계