나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51170 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 2358 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 "청주흥덕경찰서" 동측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모 공장, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는등 제반교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로 자동차관련시설 및 근린생활시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약12m 도로, 동측 및 서측으로 폭 약8m 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(봉명신봉구획정리사업지구), 노외주차장(건페율 90%이하, 용적률 300%이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송절중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기준시점 현재 본건 지상에 조경수(소나무, 회양목 등) 및 조경석 및 관정 및 관정보호시설 1식 등이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로
외벽 : 석재타일, 유리블럭, 일부 방부목 붙임 등.
내벽 : 목재, 타일, 인테리어 내장재 마감 등.
창호 : 샤시창임.

이용상태

기호 (2) 1층 : 자동차관련시설(전시장, 창고, 사무실, 재단실 등), 2층 : 제2종 근린생활시설(소매점, 카페, 주차장 등), 3층 : 제2종 근린생활시설(음식점(공실) 및 주택, 사무실 등)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 소화전, 화재탐지설비,스프링클러, 승강기 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별 첨 "지적 및 건물 개황도" 참고.

공부와의 차이

기준시점 현재 일반건축물대장상 기호 (2) 1층 : 자동차관련시설(주차장), 2층 : 제2종 근린생활시설(음식점, 주차장), 3층 : 제2종 근린생활시설(음식점)로 되어 있으나 현황 기호 (2) 1층 : 자동차관련시설(현 "전시장, 창고, 사무실, 재단실 등"), 2층 : 제2종 근린생활시설(현 "소매점, 카페, 주차장 등"), 3층 : 제2종 근린생활시설(현 "음식점(공실) 및 주택, 사무실 등")로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기호 (2) 1층 주차장부분은 조립식판넬로 구획하여 현 "전시장, 창고, 사무실, 재단실 등"으로 이용 중임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 물건 매각 포함. 조경수 및 조경석 매각 제외. 목록2 공부상 1층:자동차관련시설(주차장), 2층:제2종 근린생활시설(음식점, 주차장), 3층: 제2종 근린생활시설(음식점)로 되어 있으나 현황은 1층:자동차관련시설(전시장, 창고, 사무실, 재단실 등), 2층:제2종 근린생활시설(소매점, 카페, 주차장 등), 3층: 제2종 근린생활시설[음식점(공실) 및 주택, 사무실 등]으로 이용 중임.
2025.07.17.자 장혁진으로부터 목록1,2.에 대해 공사대금 235,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었고 유치권이 존재한다는 조정조서 있음(청주지방법원 2024가단83158호).
2025.08.20.자 채수진으로부터 2025.08.11. 위 장혁진의 유치권을 그 원인채권과 함께 양수받았음을 이유로 유치권에 의한 권리변경 신고서 제출.
2026.07.16.자 주식회사 페트라산업으로부터 청주시 흥덕구 덕암로41번길 83(봉명동) 지상 건축물 및 내부시설일체에 대해 공사대금 금 110,500,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51170 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 2358 (신주소: 충청북도 청주시 흥덕구 덕암로41번길 83 (봉명동))

용도: 자동차 관련시설 (건축물대장상) / 현재: 자동차 관련시설, 제2종 근린생활시설

토지면적: 3427.00㎡ (약 1037평)

건물면적: 4066.19㎡ (약 1230평) (건축물표제부상 총면적)

건물 제시외면적: 59.20㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 6,298,408,480원

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

유치권, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 "청주흥덕경찰서" 동측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모 공장, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

2.3. 도로 상황

북측으로 폭 약 12m 도로, 동측 및 서측으로 폭 약 8m 도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(봉명신봉구획정리사업지구), 노외주차장(건폐율 90% 이하, 용적률 300% 이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 상대보호구역(송절중학교).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2015.02.13, 2,700,000,000원).

전체 등기부 채권 총액: 4,486,396,739원 (토지, 건물 합산).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고).

주요 등기 사항:

* 소유권 이전 기록 다수 (2004년 ~ 2015년).

* 중소기업은행 근저당 (말소기준권리 포함).

* 청주세무서 근저당 (말소).

* 신용보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 충북신용보증재단, 중소기업은행 가압류 (모두 말소).

* 중소기업은행 임의경매 개시 결정 (2025.04.24).

3.2. 임차인 현황

* 시니어커뮤니티문화센터(주): 보증금 25,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업/확정 2025.02.18, 배당신고 2025.07.18, 대항력 없음.

* 이지은: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업/확정 2022.12.14, 배당신고 2025.07.18, 대항력 없음.

* 장혁진: 보증금 235,000,000원, 차임 0원, 전입/확정/배당정보 없음, 대항력 없음. (유치권 신고인)

* 최돈일: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020.08.19, 확정/배당정보 없음, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 유치권 현황

* 장혁진 (채수진 승계): 공사대금 235,000,000원. 유치권 존재 조정조서 있음 (청주지방법원 2024가단83158호). 2025.08.20 채수진이 원인채권과 함께 양수받아 권리변경 신고.

* 주식회사 페트라산업: 공사대금 110,500,000원. 2026.07.16 유치권 신고서 제출, 성립 여부 불분명.

3.4. 권리 인수 여부

모든 등기부상의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 유치권의 경우 그 성립 여부와 실체적 권리 유무를 별도로 면밀히 검토해야 하며, 경우에 따라 낙찰자가 인수하거나 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건이 위치한 청주시 흥덕구 봉명동 일대는 중소규모 공장, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다. 준공업지역에 속하며, 봉명신봉구획정리사업지구 내에 위치하여 지역 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 혼재되어 있습니다. 또한, "청주흥덕경찰서"가 인근에 위치하고 있어 치안 환경은 양호할 것으로 판단됩니다. 봉명동 일대는 여러 원룸 및 주거 밀집 지역과도 인접하여 배후 수요가 있을 것으로 보입니다.

4.3. 주변 혐오시설

현재 검색된 정보 상으로는 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 그러나 모든 부동산 거래 시에는 관련 법규 및 지역 개발 계획 등을 통해 잠재적 혐오시설 편입 가능성을 추가적으로 확인하는 것이 바람직합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형마트, 병원, 은행 등의 주요 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 제2종 근린생활시설로 이용 중인 건물 내에 소매점, 카페 등이 있어 기본적인 편의시설은 확보되어 있을 것으로 예상됩니다. 또한, '쭈낙해물칼국수', '우리식당' 등 다양한 음식점들이 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교통시설

간선도로 및 버스정류장이 인근에 있어 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5.3. 교육시설

토지이용계획상 송절중학교 등 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크 (유치권)

본건의 가장 큰 리스크는 2억 3,500만원 규모의 유치권입니다. 장혁진이 신고한 유치권은 조정조서까지 존재하여 실체적 권리가 인정될 가능성이 높으며, 이는 낙찰자가 인수하거나 명도 과정에서 상당한 협상 및 비용 발생 요인이 될 수 있습니다. 또한, 주식회사 페트라산업이 신고한 1억 1050만원의 유치권은 성립 여부가 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 공부상 내용과 현황 불일치

건물의 층별 실제 이용 현황이 공부상 용도와 차이가 있습니다 (예: 1층 주차장 -> 전시장, 창고, 사무실 등). 이는 향후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과, 또는 사용 승인 관련 문제로 이어질 수 있습니다.

6.3. 물리적/상태 리스크

건물의 구체적인 노후도, 내부 상태, 설비 관리 상태 등에 대한 상세 정보는 부족합니다. 정확한 현황 파악을 위해 현장 방문이 필수적입니다.

6.4. 명도 리스크

유치권자 및 기타 점유자들에 대한 명도 협상이 필요할 수 있습니다. 특히 유치권자는 공사대금 지급 없이는 점유를 유지할 수 있어, 명도 과정이 복잡해지거나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.5. 기타 리스크

본건은 유동화 물건으로, 일반 물건보다 절차나 취급이 다소 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 봉명동의 준공업지역에 위치한 자동차 관련시설 및 근린생활시설 복합 건물로, 비교적 넓은 토지와 건물 면적을 자랑합니다. 주요 교통망 접근성이 양호하며, 주변에 공장, 상가, 주택이 혼재된 지역적 특성을 가지고 있습니다. 그러나 2억 3,500만원에 달하는 유치권(조정조서 존재)이 가장 큰 부담 요인이며, 이로 인한 명도 및 인수 리스크가 매우 높습니다. 또한, 건물 현황과 공부상 내용의 불일치, 불분명한 유치권 존재 등 추가적인 법적, 물리적 검토가 반드시 필요한 상황입니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 철저한 현장 확인 및 법률 검토 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 봉명신봉구획정리사업지구 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 다목적 활용 가능성: 현재 복합 용도로 이용 중이며, 향후 용도 변경이나 리모델링을 통해 다양한 사업적 활용 및 수익성 개선이 가능할 수 있습니다.

* 낮은 임차인 보증금 부담: 조사된 임차인들의 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금 부담은 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 6,298,408,480원 대비 상당한 위험 요인(특히 2억 3,500만원의 유치권)을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 유치권의 실체적 권리 인정 여부, 명도 협상 결과, 건물 상태, 시장 상황 등 복합적인 요소를 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어렵지만, 높은 위험성을 감안할 때 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 상세한 현장 조사와 법률 검토를 통해 인수 조건 및 예상되는 명도 비용 등을 고려하여 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.