나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52213 [1] 경기도 광명시 일직동 512 유-플래닛 어반브릭스비동 2층248호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산감정 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 ""광명역"" 서측(기호1), 북측(기호2)에 위치하며, 주위는 아파트, 상업, 업무시설 등이 혼재하고, 소하동 소재 ""운산고등학교"" 남서측(기호3)에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

공히 본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(기호1,2: 광명역, 기호3: 금천구청역)이 위치하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호1) 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 내 2층 248호로서,(사용승인일:2021.08.13)
외벽: 복합판넬, 석재붙임 등 마감,
창호: 샤시 창호 등 마감.

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 내 1층 1074호로서,(사용승인일:2021.11.12)
외벽: 복합판넬, 석재붙임 등 마감,
창호: 샤시 창호 등 마감.

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 내 8층 804호로서,(사용승인일:2010.06.21)
외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감,
창호: 샤시 창호 등 마감.

이용상태

공부상 판매시설(기호1, 현황 음식점), 제2종근린생활시설(기호2, 현황 커피점), 아파트(기호3)로 이용중임. (후면 내부구조도 참조)

설비내역

기호1,2: 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호3: 위생 및 급·배수설비, 도시가스, 난방설비, 주차장, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서 판매시설(기호1) 건부지로, 공장(지식산업센터 및 지원시설)등(기호2)의 건부지로, 아파트(기호3) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1은 남측, 동측 및 북측으로 각각 왕복 7차선 내외의 도로에, 기호2는 남측, 서측으로 각각 왕복 8차선 내외, 북측, 동측으로 각각 왕복 4차선 내외의 도로에, 기호3은 서측, 동측으로 각각 왕복 6차선 내외의 도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일직동 512번지: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-13)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(2018-12-21)<택지개발촉진법>.
일직동 512-3번지: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-13)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(2018-12-21)<택지개발촉진법>「토지이용규제 기본법 시행령」제9조 제4항 각 호에 해당되는 사항.
일직동 514번지: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 고속철도(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 일반철도(2024-04-01)(저촉), 일반철도(신안산선)(저촉), 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.
소하동 1288번지: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(집산도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(구름산초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(운산고등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(구름산유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-04-22)(구름산초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-04-22)(운산고등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(구름산초등학교해당지역 교육지원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
본건 기호1은 인접한 249호(건축물현황도면상)와 함께 벽체 없이 일단의 점포로 이용 중인 상태이나, 입구의 건물번호 표식과 건축물현황도면으로 위치 확인이 가능하고 경계에 대한 물리적 복원은 가능한 구조로 판단되는 바, 경매 진행시 재확인하시기 바람.
본건 기호2는 공부상 1층이나, 지세 고저 차이로 인해 서측 로변에서 보면 현황 2층인 바, 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52213 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 광명시 일직동 512 유-플래닛 어반브릭스 비동 2층 248호

토지면적: 15.24㎡ (약 4.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.51㎡ (약 17.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 기타

감정가: 732,000,000원

용도: 판매시설 (현황 음식점)

특이사항: 유동화물건

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 KTX 광명역 서측에 위치하며, 주변은 아파트, 상업, 업무시설 등이 혼재하고 있습니다. 또한 소하동 소재 운산고등학교 남서측에 위치한 물건(기호3)이 포함되어 있어 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(광명역)이 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건(기호1)은 남측, 동측, 북측으로 각각 왕복 7차선 내외의 도로에 접해 있으며, 인근 토지들 또한 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설

KTX 광명역세권에 위치하여 이케아, 롯데 프리미엄 아울렛, 코스트코 등 대형 유통업체들이 인접해 있습니다. 또한 AK플라자 광명점, GIDC 광명역, 중앙대학교 광명병원 등이 있어 쇼핑, 문화, 의료 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 2021-08-25 (주식회사 엠시에타개발)

* 소유권이전: 2021-10-29 (김지헌)

* 근저당권: 2021-10-29 (국민은행, 552,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 2025-04-23 (유에이치케이제칠차유동화전문유한회사, 1,243,798,220원)

등기부채권 총액: 552,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계는 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

(제공된 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본건은 공부상 판매시설(기호1)이나 현황은 음식점으로 이용 중입니다. 또한 제2종 근린생활시설(기호2, 현황 커피점)과 아파트(기호3)가 본 경매 물건에 포함되어 있습니다. 건물은 철골철근콘크리트 및 철근콘크리트 구조로, 대부분 2010년~2021년 사이에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 소재지인 일직동 512번지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 고속철도, 일반철도, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 철도보호지구 등의 제한이 있습니다.

4.3. 주변 상권

광명역세권은 이케아, 롯데 프리미엄 아울렛, 코스트코, AK플라자 등 대형 유통시설과 GIDC, 지식산업센터, 중앙대병원 등이 밀집하여 상권이 발달하고 있습니다. 향후 신안산선 및 경강선 개통으로 유동인구 증가가 예상됩니다. 다만, 최근 상가 공실률이 높은 지역도 있어 상권의 양극화 현상이 나타날 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 편의시설

KTX 광명역을 중심으로 대형 쇼핑몰, 마트, 병원, 문화시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 학군

주변 지역에 운산고등학교, 구름산초등학교, 구름산유치원 등이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 구조 및 설비

본건(기호1)은 2021년 8월 13일에 사용 승인된 신축 건물로, 위생 및 급배수, 화재 탐지, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6.2. 건물 및 토지 현황

본건 기호1은 인접한 249호와 벽체 없이 일체로 이용 중인 상태이며, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다. 기호2는 지세 고저 차이로 인해 외부에서 보면 2층으로 보일 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 철도, 산지 관련 규제가 존재합니다.

6.4. 임대차 관계

임대 관계는 미상으로, 보증금 및 차임이 미확인된 임차인이 있을 수 있어 명도 시 주의가 필요합니다.

6.5. 기타 특이사항

* 혐오시설 이전 이슈: 서울 구로차량기지의 광명 이전에 대한 주민 반대가 있으며, 이는 광명역세권 지역 전체의 부정적 인식에 영향을 줄 수 있습니다.

* 상가 공실률: 일부 지역에서 상가 공실률이 높다는 보고가 있어, 임대 수익률 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 KTX 광명역세권의 역세권 상업시설로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고 주변 개발 호재가 많은 지역입니다. 비교적 신축 건물이라는 장점도 있습니다. 다만, 유동화 물건으로 권리 분석 시 주의가 필요하며, 임대 관계 미상인 점, 일부 상권의 높은 공실률, 그리고 잠재적인 혐오시설 이전 이슈는 투자 결정 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* KTX 광명역 초역세권의 우수한 입지.

* 주변 대형 유통시설(이케아, 롯데아울렛, 코스트코) 및 편의시설(AK플라자, 병원) 인접.

* 신축 건물로 건물 노후도가 낮음.

* 향후 교통망 확충(신안산선, 경강선)에 따른 유동인구 증가 기대.

9. 예상 입찰가

감정가는 732,000,000원입니다. 본건은 유동화 물건이며 임대차 관계가 미상인 점, 상권 내 공실률 상승 가능성, 그리고 잠재적 혐오시설 이전 이슈 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 예상 입찰가는 위에서 언급된 인수 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 조사, 주변 시세, 임대 수익률 분석, 그리고 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.

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