나이스옥션 법원경매 평택 2025타경609 [1] 경기도 안성시 발화동 131 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민 · 평가일 2025.04.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 발화동 소재 ""발화동 마을회관"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성된 농촌취락지대이며 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 단독주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 동측으로 노폭 3-4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참고

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공유자중 1인이 거주중인 것으로 조사됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 기와지붕 단층 건물로

외벽: 시멘몰탈, 판넬마감 등임.
내부: 벽지도배 등
창호: 목재, 샷시창호

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 난방설비 등 있음.

부합물 및 종물

종물 및 부합물의 형태로 제시외 ㉠∼㉧이 소재함. (후첨 지적 및 건물개황도 참고)

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공유자중 1인이 거주중인 것으로 조사됨

물건 비고

1. 일괄매각 (제시외 건물, 지상 소재 과실수 등 모두 포함하여 평가 - 감정평가서 참조).
2. 지분매각 - 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

평택지원 2025타경609 (1)

소재지

경기도 안성시 발화동 131

용도

단독주택

감정가

142,238,000 원

토지 면적

906. 00 ㎡ (약 274.07 평)

토지 지분

301. 97 ㎡ (약 91.37 평)

토지 제시외 면적

0. 00 ㎡

건물 면적

61. 08 ㎡ (약 18.47 평)

건물 지분

20. 36 ㎡ (약 6.16 평)

건물 제시외 면적

129. 49 ㎡ (약 39.17 평) - 제시외 건물, 부합물 및 종물 포함

매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

경매 구분

부동산강제경매

채권자

정OO

특이사항

지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는 임차인

주의사항

1. 일괄매각 (제시외 건물, 지상 소재 과실수 등 모두 포함하여 평가 - 감정평가서 참조)

2. 지분매각 - 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능

2. 입지조건

본건은 경기도 안성시 발화동 소재 "발화동 마을회관" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성된 농촌 취락지대이며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

본건의 동측으로 노폭 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부채권 총액은 34,234,172원입니다.

본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 11일 접수된 정민화 씨의 강제경매개시결정 (등기구분: 갑3) 입니다.

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되며, 인수되는 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1995년 5월 25일

대항력: 있음

비고: 공유자 중 1인이 거주 중인 것으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본건은 농촌 취락지대로 단독주택 및 농경지가 주를 이루고 있어 일반적인 상업 시설이나 편의 시설이 발달한 지역은 아닙니다.

주변에 혐오시설이 있는지 여부는 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설 및 교육시설

제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 및 교육시설에 대한 파악이 어렵습니다. 주거지 주변의 농촌 환경을 고려할 때, 도심지의 편의시설 이용을 위해서는 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각

토지 및 건물의 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 없이는 해당 부동산을 독립적으로 사용하거나 처분하기 어렵습니다. 공유물 분할 또는 지분 거래 과정에서 추가적인 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인

이두희 씨는 1995년부터 전입하여 대항력을 갖춘 임차인으로 조사되었습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 거주 여부, 권리 관계, 퇴거 시점 등에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 공유자 우선매수신고

공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 공유자가 이 권리를 행사할 경우, 본 건에 최고가로 입찰하더라도 낙찰받지 못할 수 있으며, 공유자가 보증금을 미납하면 이후에는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물

감정평가 시 제시외 건물 및 부합물, 종물 등이 포함되었으므로, 해당 부분의 현황, 철거 가능성, 활용 가치 등을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 발화동에 위치한 단독주택의 지분 매각 물건으로, 토지 면적이 넓은 편입니다.

권리관계상 인수될 등기부상 권리는 없어 보이나, 장기 거주한 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공유자의 우선매수신고 가능성이 있습니다.

특히 지분 매각 물건이므로, 향후 다른 공유자와의 관계 설정 및 부동산 활용 방안에 대한 명확한 계획 수립이 중요합니다.

제시외 건물 등 일괄매각 대상에 대한 현장 확인은 필수적으로 이루어져야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적

906. 00㎡ (약 274평)의 토지 면적은 향후 개발 또는 활용 가능성을 시사합니다.

* 감정가 대비 시세 조사

현 시세 조사를 통해 감정가와의 비교 분석을 통해 투자 가치를 판단해야 합니다.

* 지분 매각 후 정리 가능성

다른 공유자와 원만하게 협의가 이루어진다면, 지분 매각 후 전체 부동산을 확보하여 활용도를 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 제공해주신 JSON 데이터 또는 외부 부동산 시세 정보가 필요합니다. 현재로서는 해당 정보가 없어 구체적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

일반적으로 예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 고려합니다.

* 주변 유사 부동산의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세

* 본건의 토지 및 건물 가치 재평가

* 명도 관련 비용 (임차인 명도 협의 등)

* 입찰 참여자의 전략 및 경쟁 상황

* 지분 매각, 공유자 우선매수, 대항력 있는 임차인 등 특수 상황에 따른 위험 가중치

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 본건의 감정가(142,238,000원) 및 현 시세를 바탕으로 낙찰 가능성이 있는 가격대를 산정하게 됩니다. 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금 0원은 제외하고 계산됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.