나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52140 [1] 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동 소재 ""경기시흥경찰서"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제1층 제109호 및 제1층 제110호로
서,
외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 공히 근린생활시설로 이용 중이며, 현황 공실 상태임.
(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비, 도시가스설비 등
제반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필일단의 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 각각 노폭 약 20미터 및 12미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<장곡동 904-2, 904-3>: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~
25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획
법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 기호(가)와 기호(나)는 현장조사 당시 벽체를 일시적으로 철거하여 일체로 이용 중
임.
- 임대관계는 미상임.

물건 비고

109호와 110호는 벽체를 일시적으로 철거하여 일체로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

본건은 경기도 시흥시 장곡동 904-2번지, 장현노블레스 1층 109호에 소재한 근린상가 물건입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경52140 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 737,000,000원입니다.

토지면적은 28.76㎡ (약 8.70평)이며, 토지 지분 면적 또한 28.76㎡ (약 8.70평)입니다.

건물면적은 50.74㎡ (약 15.35평)이며, 건물 지분 면적 또한 50.74㎡ (약 15.35평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 2층, 지상 5층 건물 중 1층 109호 및 109호와 일체로 이용 중인 110호가 매각 대상입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다.

채권자는 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

유동화 물건으로 분류됩니다.

1.2. 건물 상세정보

건물명은 장현노블레스이며, 총 35개의 호실로 구성되어 있습니다.

건축물 용도는 제2종근린생활시설입니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트 지붕입니다.

건물의 연면적은 5251.77㎡ (약 1588.76평)이며, 건축면적은 951.04㎡ (약 287.69평)입니다.

건물 높이는 28.8m이며, 2022년 05월 12일에 사용 승인되었습니다.

내부 설비로는 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 주차장, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 매각 대상 관련 특이사항

본건(109호)과 인접한 110호는 현재 벽체를 일시적으로 철거하여 하나의 공간으로 함께 이용 중입니다.

현황 공실 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 장곡동에 위치하며, "경기시흥경찰서" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 다른 근린생활시설, 공원 등이 소재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용계획

본건 토지는 북측 약 20미터, 남측 약 12미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로1류(폭 20~25m) 및 중로3류(폭 12~15m) 도로에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 공공주택지구, 성장관리권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 07월 22일 접수된 우리은행의 근저당권 (채권최고액 1,404,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 등기사항은 현재 확인되지 않습니다.

말소기준권리보다 후순위인 우리은행 근저당, 이에이에스제삼차유동화전문 유동화근저당(임의경매 개시결정), 시흥시 압류 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건과 관련하여 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

* (주)한성라이프

보증금: 200,000,000원

차임: 3,000,000원

전입(사업)일자: 2023-12-18

확정일자: 2023-12-07

대항력: 없음

비고: (권리분석상 인수되는 임차인은 없습니다.)

* 주식회사실버생활체육

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-06-19

확정일자: 2026-05-19

배당신고일자: 2025-07-02

대항력: 없음

비고: (권리분석상 인수되는 임차인은 없습니다.)

3.5. 인수되는 임차보증금

인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여, 배후 주거 수요를 바탕으로 하는 근린상가로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. "경기시흥경찰서"가 인근에 위치하여 안정적인 치안 환경이 확보되어 있습니다.

4.2. 업종 적합성

제2종근린생활시설 용도로, 주변 아파트 단지 주민들을 대상으로 하는 식당, 카페, 편의점, 소규모 학원, 병의원, 미용실 등 다양한 업종이 입점 가능합니다.

109호와 110호가 일체로 이용 가능하여 비교적 넓은 면적이 필요한 업종에 유리할 수 있습니다.

4.3. 잠재적 경쟁력

경찰서 등 공공기관의 근접성은 안정적인 상권 유지에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만, 상권 내 유사 업종의 경쟁 강도 및 신규 상권 개발 동향을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 생활 편의를 위한 마트, 편의점, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 다수 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통시설

지하철역과의 직접적인 연계는 부족할 수 있으나, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 시내 이동이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.3. 공공시설

경기시흥경찰서가 인근에 위치하여 치안 및 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 합병 이용으로 인한 복원 및 협의 필요성

109호와 110호의 벽체가 일시 철거되어 일체로 이용 중인 상태이므로, 향후 분리 사용 또는 원상복구 시 추가적인 비용 발생 또는 이해관계인 간의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건의 특성

본 건은 유동화 물건으로, 복잡한 금융 구조가 연관될 수 있으나, 권리분석 결과 현재 파악된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이므로 법적인 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

6.3. 공실 상태

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 위해서는 신규 임차인 확보 노력이 필요합니다.

6.4. 건물 노후도 및 관리 상태

2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 정확한 건물 노후도 및 관리 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 장곡동에 위치한 제2종근린생활시설로, 아파트 단지 인근의 배후 수요를 기반으로 하는 상가입니다.

교통 접근성이 양호하고, 인근에 경찰서 등 공공시설이 있어 입지적 안정성이 있습니다.

권리분석 결과 인수되는 권리나 임차보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 109호와 110호가 일체로 이용 중인 점, 현재 공실 상태인 점 등은 고려해야 할 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 향후 적절한 임차인 확보 시 안정적인 수익 창출이 가능한 투자 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 주변 배후 수요 확보 용이: 다수의 아파트 단지가 인접하여 잠재적 고객층이 풍부합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 부담이 없습니다.

* 인접 호실과의 통합 이용: 109호와 110호를 합쳐 넓은 공간 활용이 가능하여 다양한 업종에 유리합니다.

* 안정적인 입지: 경찰서 등 공공기관 인근 위치는 상권의 안정성을 더합니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 양호한 상태의 시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 737,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태 및 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수되는 임차보증금이 없어 명도 관련 부담은 적습니다.

통상적으로 낙찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건의 실제 적정 가치는 임차인 확보 가능성, 시장 상황, 본인의 투자 성향 등을 면밀히 분석하여 산정해야 합니다.

따라서, 철저한 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 투자 목적에 맞는 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.