나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52004 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층 나130호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사초등학교' 북측 근거리 준주거지역 내에 위치하며 주위로는 아파트 단지 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 산재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층,지상10층 건물 내 제1층 제나130호로서,
(사용승인일:2022.01.28)
외벽: 석재 및 타일 붙임, 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈 위 페인트 및 강화유리 마감 등
창호: 샷시창호 마감 등

이용상태

본건은 지원시설(제1종근린생활시설-휴게음식점)로서 현황 사무실(상호명:주식회사 모벤티스)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대비 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 공장(지원시설,근린생활시설) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 미사대로와 접하며, 남서측으로 왕복 4차선 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

※ 자세한 사항은 후면 ＂건물개황도 및 임대상황＂ 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52004 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 검단농업협동조합 (말소기준권리)

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스 근린생활시설 1층 나130호

주소지: 경기도 하남시 미사강변한강로 135 (망월동)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설-휴게음식점)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상10층 건물 내 제1층 제나130호

사용승인일: 2022년 1월 28일

건물총호수: 1965호 (총괄표제부 기준) / 398호 (표제부 기준, 근린생활시설)

현황 이용상태: 사무실 (상호명: 주식회사 모벤티스)

2.3. 면적

토지면적: 14.34㎡ (약 4.34평)

토지지분: 14.3395㎡ (약 4.34평)

건물면적: 56.25㎡ (약 16.99평)

건물지분: 56.25㎡ (약 16.99평)

2.4. 매각정보

감정가: 84,400,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.5. 건축물대장 정보

총괄표제부: 미사강변 스카이폴리스, 지식산업센터, 근린생활시설, 운동시설, 기숙사 등 복합 용도 (2019.07.02 준공)

건축면적: 23,221.55㎡

연면적: 315,935.05㎡

주차대수: 총 2287대 (자주식 2287대)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사초등학교' 북측 근거리에 위치하며, 주위로는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 산재하는 준주거지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 동측으로 미사대로, 남서측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있습니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역/제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 7월 8일 접수된 검단농업협동조합의 근저당권(금636,000,000원)입니다.

4.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다. 각 토지 을구 1번의 구분지상권설정등기(2022년 1월 14일 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4.3. 채무 요약

총 채무액(등기부채권 총액): 692,267,260원 (근저당 636,000,000원 + 가압류 7,439,227원 + 임의경매 542,743,420원 + 가압류 48,828,033원)

*상기 채무 중 임의경매 채권자의 채무액 542,743,420원을 포함한 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

4.4. 임차인 현황

임차인: 주식회사 모벤티스

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입/사업자 등록일: 2025년 3월 17일

배당신고일자: 2025년 5월 7일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

*본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 상권 특성

본건이 소재한 미사강변스카이폴리스는 대규모 지식산업센터 단지로, 근린생활시설, 기숙사, 업무시설 등이 복합된 대형 복합 시설입니다. 주변에 아파트 단지, 오피스텔 등이 밀집해 있어 배후수요는 풍부한 편입니다.

5.2. 상업시설 현황

현재 본 건은 사무실로 이용 중이나, 본래 용도는 제1종근린생활시설-휴게음식점으로 허가되었습니다.

건물 내 상업시설은 총 398개 호실이 있으나, 일부 유튜브 채널 및 관련 기사에서는 지식산업센터 내 상가 공실률이 높다는 분석이 있으며, 특히 외곽이나 상층부의 공실 문제가 지적되고 있습니다. 유동인구 확보를 위한 상권 활성화 노력이 필요해 보입니다.

5.3. 주변 편의시설 및 환경

* 단지 내: 직장 어린이집, 스포츠 테마파크 바운스 등이 조성되어 있습니다.

* 인접 지역: 미사초등학교가 북측 근거리에 위치합니다.

* 한강 및 공원: 한강과 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 올림픽대로 진입이 용이하여 강남/잠실 등 서울 주요 지역 접근성이 우수합니다.

* 쇼핑/문화: 스타필드, 이마트, 코스트코 등 대형마트가 인근에 있습니다.

5.4. 잠재적 혐오시설

하남시에는 지하에 폐기물처리시설, 소각시설, 음식물 자원화시설, 하수처리시설 등을 갖춘 '하남유니온파크'가 위치하고 있습니다. 하지만 이 시설은 최첨단 공법으로 악취 및 대기오염 문제를 해결하였으며, 지상에는 전망대, 공원, 체육시설 등이 조성되어 지역 랜드마크 및 시민 편의 시설로 운영되고 있습니다. 본건 소재지인 미사강변스카이폴리스와 직접적으로 인접해 있지 않으며, 혐오시설로 보기보다는 복합 환경 시설로 운영되고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 시설

미사초등학교가 북측 근거리에 위치해 있습니다.

6.2. 의료 및 복지 시설

주변에 대형 종합병원 등 주요 의료 시설에 대한 정보는 부족하나, 아파트 및 오피스텔 밀집 지역 특성상 기본적인 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6.3. 교통 및 접근성

* 대중교통: 인근 버스 정류장 이용 가능

* 자가용: 미사대로, 왕복 4차선 도로 인접. 올림픽대로, 강변북로, 서울외곽순환도로, 중부고속도로 등 광역 교통망 우수. 강일IC, 상일IC 등을 통한 잠실 20분대, 강남 30분대 진입 가능.

7. 잠재적 리스크

7.1. 인수되는 구분지상권

가장 큰 리스크 요인은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 구분지상권입니다. 이 권리는 토지의 사용에 제약을 줄 수 있으므로, 정확한 권리 범위와 내용에 대한 심층적인 확인이 필수적입니다.

7.2. 상가 공실 및 상권 활성화

대규모 지식산업센터 내 상가로서, 높은 공급량으로 인해 공실 우려가 존재하며, 상권 활성화를 위한 적극적인 노력이 필요합니다.

7.3. 건물 노후도

2022년 1월에 사용승인된 신축 건물로, 건물 노후도에 따른 리스크는 낮습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)에 위치하고 있으며, 대규모 복합단지 내 근린생활시설로 잠재력은 있습니다. 교통 및 주변 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 미사강변도시 내 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다. 다만, 매각으로 인해 인수되는 구분지상권이 존재하여 물건 가치에 영향을 미칠 수 있으며, 상가 공실률에 대한 고려도 필요합니다. 현재 이용 중인 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 건물 상태가 양호합니다.

* 입지: 미사강변도시의 준주거지역 내 위치, 편리한 교통망과 생활 인프라 접근성.

* 배후수요: 주변 아파트, 오피스텔, 지식산업센터 입주민 등 풍부한 잠재 고객 확보.

* 용도: 휴게음식점 등 근린생활시설로서의 영업 잠재력 보유.

* 무인수 임차인: 대항력 없는 임차인으로, 명도 부담이 적습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 84,400,000원을 기준으로 산정할 수 있으나, 인수되는 구분지상권의 존재 및 상가 공실률에 대한 종합적인 고려가 필요합니다. 또한, 향후 활용 계획 및 예상 임대 수익 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 명확한 시세 조사와 권리 분석 결과를 바탕으로, 전문가와의 상담을 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인으로 고려될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.