나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52017 [1] 경기도 광주시 회덕동 334-10 스타밸리 7동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영신 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 ""벽산 블루밍 아파트"" 북서측 인근에 위치하며 부근으로
아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소
재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 (경사지붕) 1층-4층 건 다세대주택 중 4층 402호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면""내부구조도""참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평지 조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한
지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,특별대책지
역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 신동원)로부터 2026.05.04.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52017 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 회덕동 334-10 스타밸리 7동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 243,000,000원

* 토지면적: 83.14㎡ (약 25.15평)

* 토지지분: 83.14㎡ (약 25.15평)

* 건물면적: 76.02㎡ (약 23.00평)

* 건물지분: 76.02㎡ (약 23.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 회덕동에 소재하며, 북서측 인근에 벽산 블루밍 아파트가 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능합니다. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 상황 또한 보통입니다.

* 주변 교육 시설: 인근에 광주초등학교, 광주중학교 등이 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 12일 접수된 서민금융진흥원의 가압류 (갑6) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상의 소유권이전, 주택임차권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(신동원)

* 보증금: 23,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 6일

* 확정일자: 2021년 7월 12일

* 비고: 주택도시보증공사(양도전: 임차인 신동원)로부터 2026년 5월 4일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이러한 확약서 제출로 인해 임차인 신동원 씨의 대항력은 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 회덕동 일대는 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 주거지역으로, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등도 함께 분포하고 있습니다.

* 상업 시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다.

* 산업 시설 현황: 북측 인근으로 소규모 공장 및 창고가 일부 분포하는 것으로 파악됩니다. 이들 시설의 운영 상태 및 영향은 추가 확인이 필요합니다.

* 잠재적 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 지도상으로는 본건 인근에 심각한 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 소규모 공장 및 창고 등 주변 개발 현황에 따라 잠재적 영향 가능성은 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의성: 인근 근린생활시설 및 편의시설을 통해 일상생활의 편의를 어느 정도 누릴 수 있습니다.

* 교통 편의성: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 교육 환경: 인근 학교 접근성이 양호하여 자녀 교육에 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

* 주변 환경: 다양한 주거 형태와 더불어 일부 공업 및 농경지가 혼재된 지역으로, 쾌적성과 편의성 측면에서 보통 수준의 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크: 비록 주택도시보증공사의 확약서 제출로 대항력 있는 임차인 문제는 해결된 것으로 보이나, 임차인 관련 절차 상의 번거로움이나 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 지역 산업 환경: 주변의 소규모 공장 및 창고 밀집 지역의 영향(소음, 환경 등)에 따라 주거 쾌적성에 대한 민감도가 달라질 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2014년에 건축된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 장기적인 유지보수 계획이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 회덕동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 신축 연한을 가진 건물이 특징입니다. 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확하며, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차인 관련 리스크도 상당 부분 해소된 것으로 판단됩니다. 주변에 소규모 공장 및 창고가 일부 분포하는 점은 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있으나, 전반적인 생활 편의 시설 및 교통 접근성은 보통 수준입니다. 잠재적 인수 보증금이 없는 점은 투자 매력도를 높이는 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 해결된 임차인 문제: 대항력 있는 임차인 문제가 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 법적으로 인수 부담이 없는 상황으로 정리되었습니다.

* 신축 건물: 2014년 준공된 건물로, 비교적 현대적인 건축 양식과 설비를 갖추고 있어 즉각적인 리모델링 수요가 낮을 것으로 예상됩니다.

* 양호한 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분이 비교적 넓어 향후 건물 가치 상승 또는 재건축 시 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

* 광주시 개발 잠재력: 광주시는 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대주택은 59~60㎡ 기준으로 14,500만원에서 17,500만원 사이에 거래가 이루어졌습니다. 본건의 건물 면적은 76.02㎡(약 23.00평)으로, 이를 현재 시세에 비례하여 환산 시 약 20,330만원에서 22,250만원 범위로 추정됩니다. 감정가 243,000,000원과 최근 시세 동향을 종합적으로 고려하고, 임차인 관련 리스크 해소 및 건물의 연식 등을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 215,000,000원 내외의 입찰가를 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.