나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51985 [1] 경기도 광주시 신현동 304 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안감정 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현동 행정복지센터"" 북동측 원거리에 위치하며 주위는
단독주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 기호1,2는 차량 접근이 가능하고, 버스 정류장과의 거리 및 운행여건 등으로 보아 대중
교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

*기호1 : 사다리형 완경사의 토지로서 '주거나지'임.
*기호2 : 부정형 완경사의 토지로서 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

*기호1 : 북측으로 노폭 약8m, 동측으로 노폭 약6m, 서측으로 노폭 약4m의 포장 도로와 접하
며, 동측으로 접한 도로는 고저 차이로 출입이 불가능한 상태임.

*기호2 : 본건이 노폭 약4m 내외의 포장 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

*기호2 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

본건 기호1 지상에 소유자 미상의 조경 수목이 소재함('감정평가명표' 참조).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1,2 토지의 임대 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목 포함
물건2는 지분매각, 현황'도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경51985 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 신현동 304

용도: 대지

매각대상: 토지 일부 지분 매각

특이사항: 지분매각, 제시외 수목 포함, 일괄매각

물건2는 지분매각, 현황 '도로'임

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,100,959,854 원

토지면적: 1343.00㎡ (약 406.26평)

토지 지분: 1006.1039㎡ (약 304.34평)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

기호1 토지는 '주거나지' 상태이며, 기호2 토지는 현재 '도로'로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하나, 버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등을 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 04월 29일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을9)입니다.

3.2. 등기부 요약

등기부상 을구에는 근저당권, 지상권설정 등의 권리가 기재되어 있으나, 대부분 '말소' 처리되었습니다.

갑구에는 소유권이전 및 신탁등기 말소(갑13) 기록이 있으며, 말소되지 않은 상태입니다. 압류(갑14) 및 임의경매 개시 결정(갑15, 갑16) 등기 또한 말소되었습니다.

등기부채권 총액은 1,500,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 따라서, 등기부상 지상권설정(을10) 및 지상권이전(을10-1)이 말소 처리되었음에도 불구하고, 해당 지상권은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 점은 철저한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황은 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변은 단독주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 인근에 신현동 행정복지센터가 위치해 있습니다. 구체적인 편의시설에 대한 정보는 부족합니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보와 주변 조사를 바탕으로 했을 때, 직접적으로 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시 자체적으로 생활 쓰레기 소각장 건립 관련 논의가 있으나, 본 물건지의 직접적인 인근에 위치한다는 정보는 없습니다.

5. 생활정보

본 물건지는 주로 주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 다소 불편한 것으로 파악됩니다. 인근 신현동 행정복지센터가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인한 공동 소유 관계 발생

* 토지의 일부(기호2)가 현황 '도로'로 이용 중이며, 이용상 제약이 있을 수 있습니다.

* 인접 도로 중 동측 도로는 고저 차이로 출입이 불가능한 상태이며, 접근성에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

* 제시외 수목이 포함되어 있어, 이에 대한 처리 및 관리가 필요할 수 있습니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권의 인수 여부에 대한 면밀한 확인 및 추가 조사가 필수적입니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 토지의 일부 지분에 대한 경매 물건입니다. 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대중교통 이용이 다소 불편한 입지입니다. 특히, 지분 매각 대상이며, 일부 토지가 현황 도로로 이용 중이고, 접근로에 일부 제약이 있을 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 또한, 다양한 토지이용 규제가 적용되는 지역입니다. 가장 큰 리스크 요인은 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'으로, 이에 대한 명확한 법률적 검토와 인수 비용 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 토지 지분 매각을 통해 상대적으로 낮은 진입 금액으로 투자가 가능합니다.

* 향후 토지 개발 가능성 또는 주변 지역 개발 시 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

* 현황 '도로'로 이용되는 부분은 향후 도시 계획에 따라 가치가 재평가될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본건의 감정가(2,100,959,854원), 토지 지분 면적(1006.1039㎡), 현재 부동산 시장 상황, 주변 실거래가, 그리고 특히 인수해야 할 지상권의 가치 및 영향력 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 고려 대상에서 제외됩니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 전문가의 상세한 권리 분석 및 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.