나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52021 [1] 경기도 하남시 망월동 1093-1 미사푸르지오시티 에이동 4층에이-407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""미사역"" 북서측 에 위치한 부동산으로서 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장, 미사역 이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 내 제4층 에이-407호로서,
(사용승인일: 2018.08.14)

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(후면‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생, 급배수, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 30미터내외, 서측으로 약 15미터내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-07-25)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52021 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1093-1 미사푸르지오시티 에이동 4층 에이-407호

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

* 감정가: 133,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

* 토지지분: 4㎡ (약 1.21평)

* 건물면적: 21.33㎡ (약 6.45평)

* 건물지분: 21.33㎡ (약 6.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역" 북서측에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 미사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 전반적인 교통 여건은 대체로 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 갑11번 등기인 이민수 채권자의 강제경매개시결정(2025타경52021)입니다.

* 인수되는 권리: 을5번 등기인 주택임차권(이민수)은 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임차인의 전입일자는 2020년 10월 8일입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리인 강제경매(갑11) 및 그 외 선순위 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (갑2번 소유권이전1번신탁등기말소 등)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사(이민수))

* 보증금: 115,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 10월 8일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으므로, 임대차보증금 115,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 미사지구 중심상업지역 내에 위치하여 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

* 토지 이용 계획: 본 건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한구역 등 관련 법규의 제한을 받고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보: 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 20층 건물 내 제4층 에이-407호이며, 2018년 8월 14일에 사용승인을 받았습니다. 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 내부 구조 및 설비: 본 건은 오피스텔로 이용 중이며, 내부구조도는 별도 참조가 필요합니다. 위생, 급배수, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주요 리스크: 본 물건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 115,500,000원 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 취득 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 기타 리스크: 토지이용계획상의 다양한 제한 사항들이 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 미사역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호하나, 말소되지 않는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 115,500,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서, 입찰 시 해당 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 미사역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업 및 업무시설 이용이 용이합니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축급에 해당하여 즉시 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 미사지구 개발 잠재력: 향후 미사지구의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가: 17,500,000원

* 총 취득 예상 비용: 133,000,000원 (예상 입찰가 17,500,000원 + 인수 보증금 115,500,000원)

* 시세 분석: 본건과 유사한 면적(21.33㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 2월 23일 12,300,000원, 2026년 4월 14일 12,000,000원 등입니다. 감정가(133,000,000원)는 최근 시세보다 높은 수준이며, 예상 입찰가를 통해 산정된 총 취득 예상 비용(133,000,000원) 또한 최근 시세보다 높은 수준입니다. 따라서, 인수 보증금 115,500,000원을 고려할 때, 본건의 낙찰 후 총 취득 비용이 시세보다 높아지는 점을 반드시 유의해야 합니다. 임차인에게 배당으로 전액 변제될 가능성 또는 임대인과의 협의를 통해 인수 부담을 줄일 수 있는지 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.