나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51993 [1] 경기도 광주시 능평동 121-3 예미지 103동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소하 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 오포읍 능평리 소재 ""오포서부파출소"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은
다세대주택, 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재된 주택지역으로서, 제반 주거환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 남동측 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하는바 전반적인 대중교통사정은 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 제103동 제4층 건물 중, 제2층 제201호로서,
(사용승인: 2012.09.05)
외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 일부 석재 붙임 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용 중임. (후첨""건물개황도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수시설, 도시가스 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 평지의 세장형 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

능평동 121-3 :계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역
(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김이슬)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경51993 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 능평동 121-3 예미지 103동 2층201호

용도: 다세대주택

토지면적: 43.69㎡ (약 13.22평)

건물면적: 36.95㎡ (약 11.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2012년 9월 5일 (사용승인일 기준)

1.3. 감정 평가 현황

감정가: 205,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 오포읍 능평리 소재 "오포서부파출소" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재된 주택지역으로서, 제반 주거환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하는바 전반적인 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 소재 건물 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(능평동 121-3)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리구역(주거형)), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 8월 26일 접수된 서울보증보험 주식회사의 가압류(갑7)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김이슬)

* 보증금: 190,000,000원

* 전입일자: 2022-05-11

* 확정일자: 2022-03-20

* 배당신고일자: 2024-01-04

* 대항력: 없음 (기재되어 있으나, 특이사항 확인 필요)

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금 관련 확약서가 제출되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

일반적으로 매각으로 소멸되는 권리들입니다. 단, 임차인 관련 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.4. 기타 특이사항

대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항이 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업 시설 밀집 지역과는 다소 거리가 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 단지 내 또는 인근에서 해결 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용상태 및 설비

현황 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조에 기본적인 위생 및 급배수 시설, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 오포서부파출소가 있으며, 자체적인 편의시설 외에 추가적인 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 관련 확약서

임차인 김 과 관련하여 주택도시보증공사(HUG)로부터 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이 확약서가 법적 효력을 갖는다면 임차인의 보증금 190,000,000원에 대한 인수 부담이 없을 수 있습니다. 그러나 확약서의 효력 범위 및 실제 인수 여부에 대한 법률적 검토가 반드시 필요하며, 이로 인한 잠재적 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 공동담보

본 물건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 본 건의 매각 절차나 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 교통 불편

대중교통 이용이 다소 불편한 점은 거주자에게 단점으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

현재까지 파악된 정보상으로는 인근에 혐오시설 등의 부정적인 환경 요소는 뚜렷하게 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동 소재 신축된 지 10여 년이 지난 다세대주택입니다. 감정평가액은 2억 5백만 원으로 책정되었습니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임차인 김 과 관련된 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용이 본건의 낙찰 후 인수 금액에 결정적인 영향을 미칠 요소입니다. 만약 확약서 내용대로 임차 보증금 1억 9천만 원을 인수하지 않아도 된다면, 낙찰자는 보다 유리한 조건으로 물건을 취득할 수 있습니다. 다만, 법률적 검토를 통해 확약서의 실효성을 반드시 확인해야 합니다. 전반적인 주거 환경은 보통 수준이나, 대중교통 이용이 다소 불편하다는 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수 가능성: HUG와의 확약서가 유효할 경우, 1억 9천만 원의 임차 보증금 인수 부담이 없어지므로, 투자 수익률을 높일 수 있는 중요한 기회입니다.

* 주변 시세 대비 감정가: 유사 물건의 최근 매매 사례와 감정가를 비교 분석하여 시세 차익을 얻을 수 있는 가격에 입찰하는 전략이 필요합니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로, 임대 수요가 비교적 안정적일 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 유사 면적 또는 인근 단지의 다세대주택 매매가는 1억 6천만 원에서 2억 4천 7백만 원 수준입니다. 본 건의 전용면적(약 11.18평)은 비교 대상 물건들(약 15.8평 ~ 18.1평)보다 작습니다.

* 주변 시세 평균 (비교 대상 3건 평균): 약 1억 9,033만 원

* 감정가: 2억 5백만 원

임차인 보증금 1억 9천만 원에 대한 인수 부담이 없을 것으로 가정하고, 주변 시세 및 감정가, 그리고 본 건의 작은 면적을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원 (HUG 확약서에 따른 미인수 가정)

* 예상 입찰가 범위: 1억 6천만 원 ~ 1억 9천만 원

최종 입찰가는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 임차인 관련 확약서의 법적 효력에 대한 추가적인 법률 검토, 그리고 최근 시장 동향을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.