나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55647 [1] 경기도 오산시 서동 125-2 신동아아파트 102동 12층1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보국감정 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 가수동 소재 오산초등학교 서측 근거리에 위치하며, 부근은 아파트단지,
단지 내 상가, 택지예정지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본 단지 내 차량출입 가능하고 단지 앞에 마을버스정류장, 인근에 간선도로가 위치하는 등 제반
교통상황 보통임.

건물의 구조

1995년 8월 26일 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 16층건 내 12층 1206호로서,
외벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 난방설비, 소방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성된 6필지 일단의 부정형 토지이고 아파트 등 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 12m의 도로를 통하여 단지에 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1~5토지 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)접합, 가축사육제한
구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20~2028.11.19.)

6토지 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20
~2028.11.19.), 도시관리계획 입안중(공공주택 특별법 제10조 및 제11조 공고지역, 행위제한
확인요망)

5토지: 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)접합

공부와의 차이

1~4 토지의 등기사항전부증명서 상 지목은 답, 전이나 지목 변경되어 토지대장 및 현황의
지목은 대임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55647 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

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1.2. 부동산 현황

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1.2. 1. 소재지 및 용도

소재지: 경기도 오산시 서동 125-2 신동아아파트 102동 12층1206호

용도: 아파트

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1.2. 2. 면적

토지면적: 49.44㎡ (약 14.95평)

건물면적 (등기부상): 84.84㎡ (약 25.66평)

건물면적 (전용면적, 시세 분석용): 59.85㎡ (약 18.1평)

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1.2. 3. 감정가

186,000,000원

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1.2. 4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 오산시 가수동 소재 오산초등학교 서측 근거리에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단지 내 상가, 택지예정지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 지역입니다.

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2.2. 교통 상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 단지 앞에 마을버스정류장이 위치하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

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2.3. 인접 도로

남측으로 폭 약 12m의 도로를 통해 단지로 출입할 수 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전, 근저당권, 임의경매 개시 결정 등의 권리 내역이 등재되어 있습니다.

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3.2. 채권자 정보

경매 신청 채권자는 주OOOOOOOO이며, 주요 근저당권자로는 한국주택금융공사, 주식회사반정물산이 있습니다.

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3.3. 임차인 현황

인수되는 임차 보증금은 합계 0원입니다. 현장 조사 시 폐문부재로 임대 관계는 조사하지 못하였으며, 특별히 인수되는 임차권은 확인되지 않았습니다.

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3.4. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 10월 17일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을16)입니다.

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3.5. 권리 분석 요약

본 건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 등)가 소멸될 것으로 예상됩니다. 별도로 인수해야 할 임차 보증금이나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 용도

토지이용계획상 본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역 및 자연녹지지역에 해당하며, 소로1류 및 광로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 성장관리권역 및 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

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4.2. 개발 가능성

토지이용계획상 일부 토지에 대하여 도시관리계획이 입안 중(공공주택 특별법 관련)에 있어, 향후 개발 가능성 및 행위 제한 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

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5. 생활정보

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5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 1995년 8월 26일 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조의 16층 아파트 중 12층에 위치합니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감 및 타일 붙임, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 급탕, 엘리베이터, 난방, 소방, 지하주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

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5.2. 아파트 단지 정보

단지명은 신동아1차이며, 총 3개동, 498세대로 구성되어 있습니다. 연면적은 42076.2㎡이며, 총 주차대수는 216대(지하 8대, 지상 6대)입니다. 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

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5.3. 주변 편의시설

단지 내 상가와 더불어 오산초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 공부와의 차이

토지 등기사항전부증명서상 지목은 답, 전으로 되어 있으나, 토지대장 및 현황상 지목은 대(垈)로 변경되어 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 통상적인 경매 절차에서 문제가 되지 않으나, 잔금 납부 시 등기부 정리 과정에서 확인이 필요할 수 있습니다.

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6.2. 임대차 조사 불가

현장 방문 시 폐문부재로 인해 정확한 임대차 관계를 파악하지 못했습니다. 인수 보증금은 없는 것으로 확인되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 점유자가 나타날 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

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6.3. 토지이용계획 상 특이사항

일부 토지가 도시관리계획 입안 중에 있어, 향후 토지 이용에 대한 행위 제한이 발생할 수 있습니다. 투자 결정 전 관련 지자체에 문의하여 상세 내용을 확인해야 합니다.

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6.4. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 재산 가치 하락에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 서동에 위치한 신동아아파트 102동 12층 1206호로, 1995년에 준공된 아파트입니다. 감정가는 186,000,000원이지만, 최근 시세 자료 분석 결과, 동일 평형 및 층수의 거래 사례가 159,000,000원에 있었던 점을 고려할 때, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적은 편입니다. 다만, 토지이용계획상 일부 지역의 도시관리계획 입안 등 향후 개발 변수에 대한 검토가 필요합니다.

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8. 투자 포인트

* 합리적인 가격으로 취득 가능성: 감정가 대비 최근 시세가 낮아, 시세차익을 기대할 수 있는 투자 기회를 제공합니다.

* 명도 리스크 최소화: 인수될 임차 보증금이 없어 명도 절차 진행 시 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 지역 개발 잠재력: 도시관리계획 입안 중인 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 최근 매매 사례를 기준으로 산정할 수 있습니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 12층에 대한 거래가는 159,000,000원입니다. 본 물건의 감정가는 186,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 임차인 인수 부담이 없고 권리 관계가 깨끗한 점을 고려하여, 시장 가격 수준인 150,000,000원에서 170,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 경매 당시의 시장 경쟁 상황, 물건의 상세 상태, 재반 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.