나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

2.

사건번호: 2025타경1044 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층201호

건물 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 74,000,000 원

토지면적: 10.02㎡ (약 3.03평)

건물면적: 14.97㎡ (약 4.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2.

1.2. 건물 상세 정보

2.

건축 연도: 2017년 (사용승인일자: 2017.11.24)

총 층수: 5층

해당 층: 2층

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 면적 (전용면적): 14.97㎡

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

2.

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.

2.2. 교통 상황

2.

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.

2.3. 토지 및 도로

2.

토지는 인접 도로 대비 평탄한 대체로 정방형의 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

2.

* 소유권 보존: 2017-11-30 (장진호)

* 근저당권 (말소기준권리): 2017-11-30 (수협은행, 1,018,800,000원) - 말소 예정

* 소유권 이전: 2019-07-03 (조순태)

* 주택임차권: 2025-04-04 (박미순, 73,500,000원) - 말소 예정

* 임의경매 개시 결정: 2025-04-23 (유케이제십차유동화전문유한회사, 888,681,357원) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 1,092,300,000원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

2.

3.2. 임차인 현황

2.

* 임차인: 박

* 보증금: 73,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-31

* 확정일자: 2023-03-30

* 배당신고일자: 2025-04-04

* 대항력: 없음

2.

3.3. 인수 보증금

2.

임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금은 0원입니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 최근 거래 사례

2.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 지역 및 건물 유형의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 경기 수원시 권선구 세류동 342번지 심우(연립, 1981년식) 40.13㎡가 129,500,000원에 거래되었습니다 (평당가 약 322.7만원).

* 2026년 7월, 경기 수원시 권선구 세류동 1015-1번지 더스테이세류(다세대, 2022년식) 54.11㎡가 260,000,000원에 거래되었습니다 (평당가 약 480.5만원).

* 2026년 7월, 경기 수원시 권선구 세류동 342번지 심우(연립, 1981년식) 40.13㎡가 120,000,000원에 거래되었습니다 (평당가 약 299.0만원).

2.

4.2. 주변 시세

2.

본건은 2017년 준공된 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 신축에 속합니다. 최신 거래 사례인 더스테이세류(2022년식, 54.11㎡)의 평당가 약 480.5만원을 고려할 때, 본건의 면적(14.97㎡)과 준공 연도(2017년)를 감안하면 평당가를 산정할 수 있습니다.

본건 감정가(74,000,000원)는 약 494.3만원/㎡로, 주변 신축 다세대주택의 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

2.

주거지대 내 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

2.

5.2. 교육시설

2.

인근에 남수원초등학교가 소재하여 교육 환경은 보통입니다.

2.

5.3. 기타

2.

* 건물 내 설비: 도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 권리 관련 리스크

2.

등기부상 채무 총액이 감정가 대비 매우 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 박 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

2.

6.2. 물건 상태 리스크

2.

토지이용계획 및 제한상태는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 공급물건 외 제시외 건물(보일러실, 다락 등)은 타 호실에만 언급되어 있어 본건(201호)과는 직접적인 관련이 없을 것으로 판단되나, 현장 확인 시 재확인 필요합니다.

2.

6.3. 주변 환경 리스크

2.

현재까지 파악된 정보 상 인근에 혐오시설은 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 상세히 파악할 필요가 있습니다.

2.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 소액 투자 또는 실거주 목적으로 고려할 수 있습니다. 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 기본적인 생활 편의 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준 권리에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 위험은 없어 보입니다. 다만, 높은 채무 총액은 시장 상황에 따라 입찰 경쟁률이나 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 수원시 권선구 세류동의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대.

* 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합.

* 임차인 대항력 없어 보증금 인수 부담 없음.

* 합리적인 감정가 및 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성.

2.

9. 예상 입찰가

2.

본 건의 감정가 74,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 제반 사항을 고려할 때, 예상 입찰가는 70,300,000원 내외로 판단됩니다. 이는 감정가의 약 95% 수준이며, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.