나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1148 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 772-8 효진빌라 8동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소재 ‘왕산초등학교‘ 북측 인근에 위치하는 집합건물(효진빌라 제8동 제2층 제202호)로서, 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지층 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 벽돌붙임 및 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지, 일부 타일붙임 등 마감(탐문사항),
창호 : 알미늄샷시 창호 등 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체적으로 평지의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 근거리에 국도 45호선 및 북측으로 노폭 약 8∼9m 내외의 도로가 통과하고, 남측으로 약 4∼5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 부동산 표시

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 772-8, 효진빌라 8동 2층202호

* 토지 면적: 33.60㎡ (약 10.16평)

* 건물 면적 (전용면적): 53.91㎡ (약 16.31평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 용도: 다세대주택

* 건축물 상세 정보:

* 건물명: 효진빌라

* 동/호수: 8동 202호

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

* 준공일: 1994년 1월 12일

* 총 층수: 지하 1층, 지상 4층 (본건 2층)

* 총 대지 면적 (건축물대장 기준): 501㎡

* 총 건물 연면적 (건축물대장 기준): 582.75㎡

* 사건 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1148 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO (농협은행으로 추정)

* 감정가: 83,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 및 토지 현황

* 본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 건물에는 도시가스 난방 설비, 위생 설비 및 급배수 설비가 구비되어 있습니다.

* 토지는 대체로 평지의 부정형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소재 ‘왕산초등학교‘ 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 도로 접근성이 양호합니다.

* 인근에 노선 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

* 본건 서측 근거리에는 국도 45호선이 통과합니다.

* 북측으로는 노폭 약 8~9m 내외의 도로와 접하며, 남측으로는 약 4~5m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약

* 소유권 변동: 1997년 이득재, 2007년 노승정, 2022년 10월 20일 강효신(매매) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 2022년 10월 20일 접수된 농협은행의 근저당권(채권액 57,200,000원)입니다.

* 후순위 권리:

* 비엔케이캐피탈 주식회사의 가압류 (2024년 11월 8일, 채권액 22,038,688원)

* 농협은행의 임의경매개시결정 (2025년 4월 24일, 채권액 48,260,000원)

* 상기 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 총 채권액은 79,238,688원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 현재 등기부 및 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 사항이 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 건물 정보

* 본건 주변의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 현대그린맨션 (1995년식, 59.13㎡)은 2026년 7월 14일 7,000만원에 거래되었습니다.

* 스위트빌 (2020년식, 51.96㎡)은 2026년 7월 1일 1억 6,500만원에 거래되었습니다.

* (240-6) (2010년식, 61.44㎡)은 2026년 7월 14일 1억 1,000만원에 거래되었습니다.

* 시세 분석

* 본건(효진빌라 8동 202호)은 1994년 준공되었으며, 전용면적은 53.91㎡입니다.

* 건축 연도가 유사한 현대그린맨션(1995년식, 59.13㎡)의 최근 거래가 7,000만원을 참고할 때, 본건의 시세는 7,000만원에서 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 신축 건물인 스위트빌은 시세 비교에서 제외하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 8,300만원은 최근 거래 시세 범위를 고려할 때 적정하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

* 건물 면적 대비 토지 지분율은 일반적인 다세대주택의 수준입니다.

5. 생활정보

* 건물 설비

* 본 건물은 도시가스 난방 설비를 갖추고 있으며, 기본적인 위생 및 급배수 설비가 설치되어 있습니다.

* 주거 환경

* 왕산초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주변은 다세대, 연립, 단독주택 등 다양한 주거 형태와 함께 소규모 근린생활시설이 혼재하고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태

* 해당 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

* 추가적인 제한 사항으로는 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

* 이러한 용도지역 및 제한 사항은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 기타 사항

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계 및 보증금, 월세 등 상세 내용이 파악되지 않았습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1994년에 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 관련 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 용인시 처인구 모현읍에 위치한 다세대주택으로, 왕산초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고 교통 접근성 또한 양호합니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 건물 노후화 및 일부 토지이용 제한 사항은 유의해야 할 부분입니다.

* 감정가는 최근 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 왕산초등학교 인근의 우수한 교육 환경 및 편리한 대중교통 접근성.

* 권리관계가 명확하여 법적 리스크가 적고, 임차인 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 주변 시세 및 건물의 상태를 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 83,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 면적(53.91㎡)과 건축 연도(1994년)를 고려할 때 7,000만원에서 8,000만원 범위의 시세가 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

* 따라서 보수적인 관점에서 접근하되, 시세와의 괴리를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 81,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.