나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55565 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 939-5 코스모골드 4층412호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""청소년문화공원"" 북서측에 위치하고 부근은 업무용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 대로변 상가 및 업무지대에 위치하고 서측으로 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조구조 (철근)콘크리트평지붕 16층 건물내 4층 412호로서,
외 벽: 몰탈위페인트 및 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로를 통해 1번국도와 연계되어 있으며 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장(자주식 옥내-42대 / 기계식 옥내-98대) 등이 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55565 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 939-5, 코스모골드 4층 412호

* 건물명: 코스모골드

* 신주소: 경기도 수원시 팔달구 장다리로 325 (인계동)

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 53,000,000원

* 토지면적: 4.07㎡ (약 1.23평)

* 토지지분: 4.069㎡ (약 1.23평)

* 건물면적: 13.81㎡ (약 4.18평)

* 건물지분: 13.812㎡ (약 4.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "청소년문화공원" 북서측에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건 부근은 업무용 및 상업용 건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트 단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 대로변 상가 및 업무지대에 위치하고, 서측으로 1번 국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로를 통해 1번 국도와 연계되어 있으며, 동측으로는 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 건물 내 자주식 옥내 주차 42대, 기계식 옥내 주차 98대가 마련되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 대전지방법원 2022카단50401 (가압류, 2022-02-08 접수)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2014-07-02)

* 소유권이전 (2014-09-19, 2020-11-03)

* 다수의 가압류 및 압류 (2022-02-08 ~ 2025-04-18)

* 강제경매 개시결정 (채권자: 김도연, 2025-04-23 접수)

* 대항력 있는 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 58,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-31

* 확정일자: 2020-11-04

* 배당신고일자: 2025-04-23

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리: 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류됩니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. (물건명세서 참고사항)

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 임차인 인수 가능성 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 본건은 수원시 팔달구 인계동의 대로변 상가 및 업무지대에 위치하며, 다양한 용도의 건물들이 혼재된 지역입니다.

* "청소년문화공원" 북서측에 위치하여 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 최근 실거래가 분석 (2025년~2026년):

* 2025년 12월, 인근 17.59㎡ 다세대 주택 (I'MHOME)이 7,200만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 409만원 수준입니다.

* 2026년 7월, 인근 71.18㎡ 다세대 주택 (인계파크빌103동)이 29,000만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 407만원 수준입니다.

* 본건은 코스모골드 건물 내 13.81㎡(약 4.18평) 도시형생활주택(원룸형)으로, 유사 면적의 거래 사례를 감안할 때, 3.3㎡당 약 400만원 내외의 시세를 형성하고 있을 것으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건이 속한 코스모골드 건물은 철근콘크리트구조로, 16층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

* 내부 마감: 건물 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 화재감지/경보, 소화전, 스프링클러 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설: 대로변 상업지구에 인접하여 상업시설 이용이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다. "청소년문화공원"이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 김 은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 58,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 그 잔액이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 감정가 대비 높은 임차보증금: 본건의 감정가(53,000,000원)보다 임차인의 보증금(58,000,000원)이 높아, 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하기 어려울 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인은 추가적인 금전적 부담을 안게 될 수 있습니다.

* 명도 부담: 임차인과의 명도 협상이 필요하며, 원만하게 해결되지 않을 경우 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 제약: 본건 토지는 비행안전제6구역(전술) 등 다수의 도시계획사항이 존재하여 향후 재건축이나 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 그러나 가장 중대한 문제는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금(58,000,000원)이 본건 감정가(53,000,000원)를 초과한다는 점입니다. 이로 인해 매수인은 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부를 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 따라서 본 건은 단순한 감정가만을 기준으로 입찰가를 산정하기보다는, 인수될 보증금, 명도 비용, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 현재로서는 인수될 보증금 부담으로 인해 예상 투자 수익률이 낮거나 손실이 발생할 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치: 수원시청 인근의 상업 및 업무 중심지에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 교통: 1번 국도 및 다수의 버스 노선이 인접하여 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 잠재적 임대 수익: 도시형생활주택(원룸형)으로, 명도 및 신규 임대차 조건이 원활하다면 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 쾌적한 환경: "청소년문화공원"이 인접해 있어 주거 환경이 비교적 쾌적합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 53,000,000원입니다.

* 최근 인근 유사 면적(17.59㎡)의 거래 사례가 7,200만원인 점을 감안하면, 본건(13.81㎡)의 시장 가치는 약 5,500만원 ~ 6,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 주의사항: 상기 시장 가치는 임차인의 보증금 인수 여부를 제외한 순수 부동산 가치에 기반한 추정치입니다.

* 본 건의 경우, 대항력 있는 임차인으로 인해 58,000,000원의 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 실제 총 매입 비용은 입찰가와 인수될 보증금(또는 배당 후 남은 잔액)을 합한 금액이 됩니다.

* 이를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가 (순수 부동산 가치 기준)는 55,000,000원 으로 제안합니다.

* 이 입찰가는 감정가와 시장 추정치 중간값이며, 인수될 보증금 58,000,000원을 고려한 총 투자 비용이 예상 수익률에 부합하는지를 반드시 추가 검토해야 합니다. 최종 입찰 결정은 인수될 보증금, 명도 가능성, 각종 부대 비용 등을 종합적으로 판단하여 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.