나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33229 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 27-88 고운 102동 5층 502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33229 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 27-88 고운 102동 5층 502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매12계 2025타경33229 | 소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 27-88 고운 102동 5층 502호 | 감정가: 355,000,000원 | 최저가: 248,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본 건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 27-88 소재의 고운 102동 5층 502호 다세대주택에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

감정가는 355,000,000원이며, 소유자와 채무자는 장OO으로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 공부상 별다른 차이는 없습니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 31.27제곱미터(약 9.46평)이며, 건물면적은 전용 63.97제곱미터(약 19.35평)입니다.

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 5층에 위치하며, 2021년 7월 6일에 사용승인된 비교적 신축급 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

내외부 마감 상태는 외장석재 붙임, 벽지 도배 등으로 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비 외에 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스 및 난방설비 등을 갖추고 있어 주거 편의성은 높은 편입니다.

1.3. 입지 및 환경

본 건은 가톨릭대학교 성심교정 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택(도시형생활주택, 다세대), 아파트, 단독주택, 학교시설 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

토지는 장방형이며 동하향 완경사지에 평탄 조성되어 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2. 권리 분석 및 리스크 점검

2.1. 권리 관계

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 경매 신청 채권자 외에 추가적인 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

특히, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 등재되어 있는 점이 중요한 특이사항입니다.

임차보증금은 347,000,000원으로, 이는 감정가(355,000,000원)와 매우 근접한 금액입니다.

2.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '주택임차권 등기'입니다.

임차권 등기의 설정일자와 최선순위 설정일자를 비교하여 임차인의 보증금(3억 4천 7백만 원)이 낙찰자에게 인수되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만일 임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 상태에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 미배당액 전액을 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다.

입찰자는 감정가 대비 임차보증금의 비율이 높다는 점을 인지하고, 철저한 권리분석을 통해 인수금액을 고려한 입찰가를 산정해야 합니다. 현장조사 시 이해관계인의 부재로 임대차관계가 미상이므로, 임차인과의 명확한 관계 파악이 필수적입니다.

3. 입지 조건 및 생활 정보

3.1. 교통 및 상권

교통 상황은 양호한 편입니다. 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재합니다.

특히, 동측 근거리에 경인선 전철 역곡역이 위치하고 있어 서울 및 인천 방면으로의 대중교통 이용이 편리합니다.

상권은 학교 시설 및 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 근린생활시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

3.2. 생활 정보 및 주거 환경

주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

가톨릭대학교 성심교정이 인접해 있어 학생 및 교직원 수요가 존재할 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 과밀억제권역에 해당하며, 상대보호구역(가톨릭대)으로 지정되어 있어 주변 환경이 교육 시설 중심의 안정적인 주거 분위기를 형성합니다.

3.3. 혐오 시설 여부

인근 지역 검색 결과, 물건지에 직접적인 영향을 미치는 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (7km 이상 거리에 부천시자원순환센터가 존재함)

다만, 주거지 내 소규모 소음 유발 시설이나 기타 기피 시설에 대해서는 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 준신축급(2021년) 다세대주택으로, 전용면적이 약 19.35평으로 다세대치고는 넓게 잘 나온 편입니다.

경인선 역곡역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지에 위치하여 주거 선호도가 높을 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가 대비 97.7% 수준에 달하는 높은 임차보증금 규모 때문에 입찰 시 권리분석이 가장 중요합니다. 임차인의 배당 여부와 대항력 유무에 따라 매수인이 인수해야 할 금액이 결정되므로, 보수적인 시각으로 접근해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 경인선 역곡역 인접한 더블 역세권(버스 정류장 및 전철역) 입지로 임대 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

신축급 주택: 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축에 속하여 건물 관리 상태 및 내부 시설이 양호하며, 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

잠재적 리스크 대비: 임차보증금 인수 리스크가 있으나, 유효한 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 인수해야 하는 상황이 발생할 경우, 이는 곧 낮은 낙찰가로 이어져 감정가 대비 높은 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. (단, 철저한 권리분석 선행 필수)

장기적 안정성: 주변에 대학교와 주거 단지가 혼재하여 장기적으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매12계