나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55681 [1] 경기도 수원시 영통구 매탄동 868 주건축물제1동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명인감정 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""효동초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지, 각급 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장 소재함.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 주상용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 4m, 북측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(다가구주택)으로서,
외벽 : 대리석 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

1층 : 제1종 근린생활시설(소매점) 및 계단실
2층 : 다가구주택(4가구)
3층 : 다가구주택(4가구)
4층 : 다가구주택(4가구)-다락부분 포함.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기;설비, 주차장시설 등 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

본건 기호 1 건물의 4층 다락 부분은 합법적인 건축물로서 4층 건물 부분에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임.

2)본건 현장조사시 거주자 등 폐문부재로서, 건물내부 구조 및 이용상태 등은 건축물대장(현황도) 등을 기준으로 외부 관찰에 의거하였으니 경매입찰시 내부구조, 이용상황 등은 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55681 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 868 주건축물제1동 (신주소: 경기도 수원시 영통구 인계로284번길 20)

* 용도: 다가구주택 (1층 제1종 근린생활시설(소매점) 및 계단실, 2-4층 다가구주택)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(다가구주택)

* 건물 사용승인일: 2023년 02월 09일 (준공 1년차 신축 건물)

1.2. 면적 및 감정가

* 토지 면적: 502.70㎡ (약 152.07평)

* 건물 면적: 707.67㎡ (약 214.06평)

* 감정가: 3,656,736,700원

1.3. 매각 및 경매 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO

* 특이사항: 중복사건 (수원지방법원 2025타경56164)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "효동초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지, 각급 학교, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재합니다.

* 남서측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 4m, 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 공법상 제한

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구)에 해당합니다.

* 또한 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

* 기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(효동초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 24일 접수된 경기서부새마을금고의 근저당(2,640,000,000원)입니다.

* 이 근저당보다 후순위로 등기된 강제경매(조용현, 2025-04-24) 및 임의경매(경기서부새마을금고, 2025-05-26)는 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 또한 2023년 3월 24일자 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당(2,640,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 모든 후순위 권리(주택임차권, 강제경매, 임의경매, 압류)는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 부담

* 본건에는 총 13명의 임차인이 파악되었습니다.

* 모든 임차인은 "대항력: 없음"으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 "0원"입니다.

* 임차인 목록 (보증금/차임/전입일자):

* 오 (230,000,000원 / 0원 / 2025-01-31)

* 이 (170,000,000원 / 180,000원 / 2023-03-27)

* 나 (200,000,000원 / 0원 / 2023-03-27)

* 맹 (190,000,000원 / 200,000원 / 2023-03-27)

* 김 (190,000,000원 / 200,000원 / 2023-03-27)

* 김 (220,000,000원 / 0원 / 2023-03-27)

* 조 (200,000,000원 / 0원 / 2023-04-03)

* 이 (200,000,000원 / 0원 / 2023-03-27)

* 이 (220,000,000원 / 0원 / 2023-03-27)

* 소 (270,000,000원 / 0원 / 2023-03-27)

* 조 (200,000,000원 / 0원 / 2023-03-27)

* 백 (200,000,000원 / 0원 / 2023-03-27)

* 이 (250,000,000원 / 0원 / 2023-08-11)

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

* 본 건물은 1층에 제1종 근린생활시설(소매점)이 있으며, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 구성되어 있어 주거와 상업 기능이 혼합된 지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있는 배후 단지를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

* 본건 인근에 효동초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 다양한 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 주변에 산재해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 확인

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조 및 이용 상태 확인이 어려웠습니다.

* 입찰 전 반드시 내부 상태를 재확인하여 신중하게 판단해야 합니다.

6.2. 공법상 제한 및 기타

* 본건 토지는 비행안전제6구역, 가축사육제한구역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 신축이나 증축 등 건축 행위에 제약이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 입지 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 확인을 위해서는 현장 답사를 통한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구 매탄동에 위치한 2023년 2월에 사용승인된 최신식 다가구주택입니다.

감정가는 3,656,736,700원으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 및 현재 파악된 임차인들의 보증금은 인수되지 않으므로, 권리 분석 측면에서 매우 깔끔한 물건입니다.

1층의 근린생활시설과 최신식 다가구주택으로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 시세 상승의 잠재력을 모두 갖춘 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 연식(2023년 준공)의 건물로, 관리 상태가 양호하고 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* 수원시 영통구의 우수한 입지에 위치하여 풍부한 임대 수요를 확보하고 있습니다.

* 모든 법적 권리 및 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전하고 확실한 투자가 가능합니다.

* 다가구주택으로서 안정적인 월세 수익 확보가 가능합니다.

* 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 고려할 때 매력적인 투자 기회입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,656,736,700원입니다.

인수할 임차 보증금이 0원이므로, 실질적인 취득 비용은 낙찰가와 기타 부대 비용으로 산정됩니다.

본 물건의 최신 건축 연식, 우수한 입지 조건, 권리 인수 부담 없음 등의 장점을 고려하여, 시장 상황 및 경쟁 현황을 면밀히 분석한 후 감정가를 기준으로 보수적이며 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.