나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508926 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 462 서희스타힐스스타디움센트럴시티 104동 40층 4003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '1호선 도원역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 도원역)이
소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상47층 건물 중
서희스타힐스스타디움센트럴시티 제104동 제40층 제4003호로서, (사용승인일: 2022.04.14)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '아파트'로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 주차장설비, 소화전설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필 일단의 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '부정형' 토지로서, 현황 '공동주택,
업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

462번지 : 준주거지역(2017-08-28), 지구단위계획구역(2015-09-09)(숭의운동장(2007.4.16)),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(세부시설제한)<건축법>, 상대보호구역
(광성중교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천중앙여자상업고교)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
464번지 : 준주거지역(2017-08-28), 지구단위계획구역(2009-03-09), 상대보호구역(광성중교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천중앙여자상업고교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 도시개발구역(2009-03-09)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리
해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>임.
464-1번지 : 준주거지역(2017-08-28), 지구단위계획구역(2009-03-09), 상대보호구역(인천중
앙여자상업고교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(2009-03-09)<도시개발법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>
임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508926 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 462 서희스타힐스스타디움센트럴시티 104동 40층 4003호

용도: 아파트

감정가: 420,000,000원

토지 면적: 19.87㎡ (약 6.01평)

건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15평) (전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

준공일자: 2022년 04월 14일

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 1호선 도원역 남동측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 도원역이 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 준주거지역, 지구단위계획구역(숭의운동장), 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역(광성중교, 인천중앙여상고교), 도시개발구역, 과밀억제권역, 특별관리해역(시화호-인천연안) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 04월 23일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정(갑7)입니다.

인수되는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권(김영길, 보증금 310,000,000원)은 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 부담해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김영길

보증금: 310,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-07

확정일자: 2022-08-30

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 보증금이 발생합니다.

주의사항: 대항력 있는 임차인 김영길의 보증금 310,000,000원이 인수되므로, 실제 총 부담액을 면밀히 분석해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본 건이 위치한 지역은 아파트 및 주거 시설과 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 상권은 갖추고 있습니다.

주요 시설: 1호선 도원역, 버스정류장, 근린생활시설, 숭의운동장(인근) 등이 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 정보:

아파트명: 서희스타힐스스타디움센트럴시티

총 세대수: 992세대

건축 규모: 지하 1층 ~ 지상 47층

해당 동: 104동

해당 층: 40층

사용승인일: 2022년 04월 14일

주차대수: 총 1458대 (지하 1443대, 지상 15대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

주변 편의/교육 시설: 1호선 도원역 접근성이 좋으며, 광성중교 및 인천중앙여자상업고등학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 김영길의 보증금 310,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 총 취득 비용이 높아집니다.

도시개발구역 관련 불확실성: 숭의운동장 개발 관련 도시개발구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 계획의 변동성 및 지연 가능성이 존재합니다.

지역 규제: 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 1호선 도원역 역세권에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 하지만 3.1억 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 문제입니다. 이는 매수인의 총 실질 부담액을 크게 증가시키므로, 시세와의 비교 분석이 필수적입니다. 도시개발구역 지정 등 지역 개발 잠재력은 있으나, 규제 사항 및 개발 불확실성을 고려해야 합니다. 투자 관점에서는 높은 임차인 인수 비용으로 인해 수익성을 확보하기 어려운 구조로 판단되며, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트: 2022년 준공된 비교적 최신 건물입니다.

역세권 입지: 1호선 도원역을 이용할 수 있어 대중교통 편의성이 높습니다.

지역 개발 잠재력: 숭의운동장 개발 등 지역 개발 호재가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 420,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 김영길의 보증금 310,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 총 실질 부담액은 '낙찰가 + 310,000,000원'이 됩니다.

최근 시세 분석:

59. 93㎡ (약 18.15평) 면적의 4층이 2026년 6월 13일에 360,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 59.99㎡ (약 18.15평) 면적에 40층이라는 높은 층수입니다.

총 부담액을 최근 4층 매매가 수준인 360,000,000원으로 가정할 경우, 예상 낙찰가는 다음과 같이 계산됩니다.

예상 낙찰가 = 총 부담액 - 인수 보증금

예상 낙찰가 = 360,000,000원 - 310,000,000원 = 50,000,000원

본 건은 40층의 고층 프리미엄을 감안하더라도, 4층 매매가 3.6억 대비 총 부담액이 3.6억을 넘어서면 투자 가치가 없다고 볼 수 있습니다. 따라서 보수적으로 총 부담액을 400,000,000원으로 설정한다면, 예상 낙찰가는 90,000,000원이 됩니다.

이러한 가격으로 낙찰될 가능성은 매우 희박하며, 투자 수익을 기대하기 어려운 구조입니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 (단, 임차인 보증금 310,000,000원을 별도로 부담해야 하므로 총 실질 부담액은 400,000,000원이 됩니다. 이는 최근 4층 매매가 360,000,000원 대비 높은 수준이며, 40층의 가치를 고려하더라도 위험 부담이 큽니다. 낙찰 가능성은 희박합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.