나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508945 [1] 인천광역시 중구 운서동 3088-8 더예스오션 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 운서동 소재, '운서역' 동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔 및 각종 근린생활시설, 상업나지 등으로 형성된 지역으로서, 상권의 성숙도 및 고객의 유동량 등으로 보아 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 서측으로 공항선 '운서역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근크리트 평지붕 지하5층 지상17층 건물 내 제1층 제112호로서,
외 벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 등 마감,
내 벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
창 호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

현재 '근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, '더예스오션' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측 및 남서측으로 중로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508945 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3088-8 더예스오션 1층112호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가: 733,000,000원

토지면적: 9.74㎡ (약 2.95평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.32㎡ (약 16.13평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 중구 운서동 소재, '운서역' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔 및 다양한 근린생활시설, 상업용 나지 등으로 형성되어 있으며, 상권의 성숙도와 유동인구 측면에서 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 서측으로는 공항철도 '운서역'이 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

3. 건물 구조 및 이용 상태

3.1. 건물 구조

대상 물건은 철근콘크리트 구조 철근콘크리트 평지붕 지하5층, 지상17층 건물 내 제1층 제112호입니다.

외벽은 석재 붙임 및 복합판넬 등으로 마감되었습니다.

내벽은 모르타르 위 페인팅 등으로 마감되었습니다.

창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

3.2. 이용 상태

현재 '근린생활시설'로 이용 중에 있습니다.

3.3. 설비 내역

건물은 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권이전, 신탁등기 말소, 소유권 이전(매매), 근저당권(하나은행, 588,000,000원) 등이 등기되어 있었으며, 현재 말소기준권리인 하나은행 근저당을 포함하여 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

가장 최근 등기된 권리로는 2020년 3월 2일에 접수된 주식회사 예스코리아의 소유권이전 4번 신탁등기 말소가 있습니다.

2020년 3월 2일에 접수된 안영준의 소유권이전(매매) 등기가 있습니다.

2020년 3월 2일에 접수된 하나은행의 근저당권(588,000,000원)이 말소기준권리이며, 이는 매각으로 말소됩니다.

2025년 4월 25일에 접수된 유에스에이치유동화전문(유동화물건)의 임의경매 개시결정(2025타경508945) 등기가 있으며, 이 또한 매각으로 말소됩니다.

등기부채권 총액은 588,000,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 황해상

보증금: 35,000,000원

차임: 2,300,000원

전입일자(사업일자): 2023-05-25

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 없음

4.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2020년 3월 2일 접수된 하나은행의 근저당입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이며, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 등기부 요약상 해당 권리에 대한 기재는 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

5. 상권 분석

5.1. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 인천광역시 중구 운서동은 '운서역'을 중심으로 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 상권이 성숙 단계에 접어들어 있으며, 유동인구가 풍부하여 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. '더예스오션' 건물 자체도 상가와 오피스텔 등으로 구성되어 있어 복합적인 상권 형성에 기여하고 있습니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의 시설 및 기타

인근에는 공항철도 운서역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 좋습니다. 주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 및 업무 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 특이사항 및 특수물건 정보

본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 유동화 물건은 자산유동화에 관한 법률에 따라 특정 금융기관에 자산이 이전되는 경우가 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7.2. 임대차 관련 불확실성

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 임대 관계가 확인되지 않았습니다. 현재 파악된 임차인 황해상 씨는 대항력이 없으므로 보증금 반환 의무는 인수되지 않을 것으로 보입니다. 그러나 공실 위험성 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

7.3. 주변 혐오시설 유무

주변 시설에 대한 검색 결과, 대상 물건의 직접적인 인근 지역에서 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천공항 접근성이 우수한 운서역 인근에 위치한 근린상가로, 탄탄한 상권과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 건물 상태 및 설비 내역도 양호하며, 매각으로 인해 인수해야 할 부담 있는 권리나 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 유동화 물건이라는 점과 임대 관계 미상이라는 부분은 잠재적 리스크로 고려할 수 있으나, 전체적인 입지 조건과 권리 관계를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 운서역 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 및 접근성 확보

* 인근 지역의 풍부한 유동인구와 발달된 상권

* 매각으로 인해 소멸되는 권리가 많아 낙찰자가 부담해야 할 법적 리스크가 적음

* 임차인이 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없음

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가(73,300,000원)를 기준으로 하되, 시장 상황, 공실 가능성, 추가적인 권리 조사 결과, 경매 참여자들의 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 해당 물건의 미래 가치와 수익성을 면밀히 분석하여 적정 수준의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.