나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508882 [1] 인천광역시 부평구 부평동 374-1 부평한라비발디 15층1501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하는 ""인천지하철 부평시장역"" 동측인근의 ""부평한라비발디"" 15층 1501호로서 주위는 오피스텔, 상업용부동산 등이 혼재하는 상업지대인 바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

북측으로 광대로(부흥로)에 접하여 있으며 인근에 버스정류장, 인천지하철 ""부평시장역""이 소재하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 27층건내 15층 1501호로서
외벽: 복합판넬 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감
창호: 페어그라스샤시창호임
사용승인일: 2021.06.02.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지하주차장, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 업무시설, 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측,남서측으로 광대로, 북동측, 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

확인된 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508882 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 374-1, 부평한라비발디 15층 1501호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 27층 건물 내 15층 1501호

* 사용승인일: 2021년 06월 02일

* 토지면적: 6.95㎡ (약 2.10평)

* 건물면적: 47.31㎡ (약 14.31평)

* 감정가: 252,000,000원

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 인천지하철 부평시장역 동측 인근에 소재한 "부평한라비발디" 아파트/오피스텔 단지 내 오피스텔입니다. 주변은 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재하는 상업지대로서 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통 상황: 북측으로 광대로(부흥로)에 접하고 있으며, 인근에 다수의 버스정류장과 인천지하철 1호선 부평시장역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 북측 및 남서측으로는 광대로에, 북동측 및 남동측으로는 소로에 각각 접하고 있어 차량 및 도보 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약: 본건은 집합건물로, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 후 여러 권리가 등기되었으나, 말소기준권리(을1 근저당)보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리 내역:

* 집합건물 등기부 요약상 을1 근저당권(농협은행주식회사, 104,400,000원)이 말소기준권리이며, 이는 매각으로 소멸됩니다.

* 을2 주택임차권(전인주, 30,000,000원) 또한 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 늦고, 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 갑3 임의경매(농협은행, 85,414,928원)는 본 경매 사건의 근거가 되는 권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리 (보증금): 본건의 임차인 전인주는 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권 또한 매각으로 소멸 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 전

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-08

* 확정일자: 2024-08-08

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2025-06-10. 대항력이 없어 배당을 통해 보증금 회수를 시도하나, 미회수 보증금이라도 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업지대 특성: 본건이 위치한 부평동 일대는 역세권을 중심으로 오피스텔, 상가, 병원, 학원 등이 밀집한 활발한 상업 및 업무 중심지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 재건축이나 증축 시 용적률, 높이 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 인근에 인천지하철 부평시장역 및 다수의 버스노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부평역 등 주요 상업지역 접근성이 용이하여 쇼핑, 문화, 편의시설 이용이 수월합니다.

* 건물 내 편의시설: 본 건물은 위생 및 급배수 설비, 지하주차장, 엘리베이터(8대) 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 기타: 주변 환경은 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역 외 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천지하철 부평시장역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 거의 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보여, 입찰 시 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 인천지하철 1호선 부평시장역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 무하자: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로, 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 상업지구 내 입지: 주변에 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 47㎡)의 "부평한라비발디" 오피스텔은 2026년 7월에 215,000,000원(8층, 47.123㎡) 및 225,000,000원(7층, 47.312㎡)에 거래되었습니다.

* 감정가와의 비교: 본건의 감정가는 252,000,000원이나, 최근 실거래가는 215,000,000원에서 225,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 예상 입찰가 산정: 본건은 15층에 위치하여 층수 면에서 이점을 가질 수 있습니다. 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 층수 프리미엄 및 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 225,000,000원의 최고 실거래가에 층수 프리미엄을 일부 반영하여, 225,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 초기 제안 입찰가: 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.