나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508875 [1] 인천광역시 서구 왕길동 661-5 지니스토리 2층207호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 '검단사거리역(인천2호선)' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은
무난함.

교통상황

본건은 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 제2층 제207호로서,

외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 10미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2구획정리), 소로1류(폭 10m~12m)
(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역
(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508875 (1)

소재지: 인천광역시 서구 왕길동 661-5 지니스토리 2층207호

용도: 연립주택 (도시형생활주택(단지형연립주택))

감정가: 215,000,000원

토지면적: 38.20㎡ (약 11.56평)

토지지분: 38.20㎡ (약 11.56평)

건물면적: 60.52㎡ (약 18.31평)

건물지분: 60.52㎡ (약 18.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

건물 건축연도: 2019년 (사용승인일: 2019-01-29)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 왕길동에 위치하며, 인천2호선 검단사거리역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통상황은 버스정류장과 지하철역이 인근에 있어 편리하며, 차량 출입도 용이합니다.

본건 북동측으로는 약 10미터 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2구획정리), 소로1류(폭 10m~12m), 특수도로(보행자전용도로)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 5월 20일 부천세무서장의 압류 (등기부상 갑3)

인수되는 권리: 현재 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조명현

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-10

* 확정일자: 2019-10-10

* 배당신고일자: 2025-04-21

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 원칙적으로 낙찰자가 보증금을 인수해야 합니다. 그러나 본건 경매 신청 채권자(조OO)와 임차인(조명현)이 동일하며, 등기부상 강제경매 신청인도 조명현(갑8)으로 확인됩니다. 이는 임차인이 직접 경매를 신청한 경우로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높아 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 최종적인 인수 여부는 입찰 전 권리 분석을 통해 반드시 재확인해야 합니다. (제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있습니다.)

등기부채권 총액: 29,877,114원 (가압류, 압류 등)

4. 상권분석

본건은 검단사거리역 인근의 주거지역에 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

역세권이라는 지리적 이점과 더불어, 검단 지역의 지속적인 개발 계획에 따른 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천2호선 검단사거리역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스 노선을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행, 학교 등 다양한 생활 편의시설이 있어 주거 생활에 편리합니다.

* 주거환경: 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 단지형 연립주택으로서 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 조명현 임차인은 대항력을 가지고 있습니다. 비록 경매 신청인으로서 보증금 회수가 예상되나, 만일의 경우를 대비하여 보증금 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (금액이 명확히 기재되어 있으나, 인수 여부는 반드시 재확인 필수)

* 부동산 시장 변동성: 인천 서구 지역의 전반적인 부동산 시장 동향 및 공급량 변화 등을 주시해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천2호선 검단사거리역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 교통망과 생활 편의성을 갖춘 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 현재 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재는 반드시 확인해야 할 사항입니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요하며, 본건의 입지적 가치와 주변 개발 호재를 고려할 때 향후 투자 및 실거주 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 인천2호선 검단사거리역과의 접근성이 뛰어나 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 만족도: 편리한 교통, 풍부한 생활 편의시설, 쾌적한 주거 환경은 높은 실거주 만족도를 제공합니다.

* 미래 가치: 검단 신도시 개발 등 지역 개발 계획에 따른 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년에 사용 승인된 건물로, 연식 대비 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 유현샤인빌2차 (2014년식, 55.66㎡): 2025년 3월 12,800만원 (평당 약 730만원)

* 로하스타운 (2019년식, 58.51㎡): 2025년 3월 14,240만원 (평당 약 810만원)

* 로하스타운 (2019년식, 58.51㎡): 2025년 3월 20,000만원 (평당 약 1,140만원)

본건 물건 정보:

* 건물 연식: 2019년 (로하스타운과 유사)

* 건물 면적: 60.52㎡ (약 18.31평)

* 감정가: 215,000,000원 (평당 약 1,174만원)

시세 분석 및 예상 입찰가:

제공된 주변 연립주택 매매 사례 중, 본건과 건축 연도(2019년) 및 면적(58.51㎡)이 유사한 로하스타운의 최고가 실거래액은 20,000만원입니다. 이를 본건 면적(60.52㎡)에 맞춰 환산하면 약 206,835,000원 수준으로, 본건의 감정가(215,000,000원)는 최근 실거래가 상한선과 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점, 그리고 역세권이라는 입지적 장점을 고려할 때 경쟁이 있을 수 있습니다.

감정가보다는 최근 실거래가 수준에서 접근하는 것이 합리적이며, 보수적으로 최고 실거래가와 유사한 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 205,000,000원

권장 입찰가: 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.