나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508890 [1] 인천광역시 서구 마전동 1022-1 에스뽀아빌 1동 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 ""마전역(인천지하철 2호선)"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(인천지하철 2호선 ""마전역"")이 위치하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건내 제4층 제403호로서,
(사용승인일 : 2010.06.21)
외벽 : 치장 돌 붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 부정형의 토지로 ""공동주택(연립주택)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 소로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 기호2 공히
제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2구획정리), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508890 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1022-1 에스뽀아빌 1동 4층403호

용도: 연립주택

감정가: 172,000,000원

토지면적: 40.55㎡ (약 12.26평)

건물면적: 70.45㎡ (약 21.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

건축년도: 2010년 6월 21일 사용승인

건물명: 에스뽀아빌

층수: 지상 4층

1.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 마전동 소재 인천지하철 2호선 "마전역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다.

또한, 인천지하철 2호선 "마전역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 이용상태

본 건은 철근콘크리트구조 경사지붕으로, 지상 5층 건물 중 제4층 제403호입니다.

건물의 외벽은 치장 돌 붙임 마감 등이며, 창호는 샤시 창호로 시공되었습니다.

현장 조사일 현재 연립주택으로 이용 중입니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황

본 건 토지는 2필지가 일단의 대체로 부정형의 토지로 "공동주택(연립주택)"의 건부지로 이용 중입니다.

건물 북서측 및 북동측으로는 소로변의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이는 해당사항 없습니다.

2. 입지조건

인천지하철 2호선 마전역이 도보 거리에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

인천 서북부 지역의 주요 교통축에 인접해 있어 시내외 이동이 용이하며, 주변 주거단지 및 상업시설과의 접근성이 우수합니다.

지역 개발 계획 및 신규 시설 입주 가능성 등을 고려할 때, 향후 입지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

3. 권리분석

경매구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2024년 1월 17일 접수된 주식회사대명캐피탈대부의 근저당권(을4)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하의 권리들, 즉 근저당권(을4), 근저당권부채권질권(을4-1), 가압류(갑5), 임의경매개시결정(갑6) 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권보존(갑1) 및 소유권이전(갑2) 등기는 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 최종 등기부등본 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리"로 "지상권"이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 제공되지 않았습니다. 해당 권리가 존재할 경우 인수해야 하므로, 반드시 현장 조사 및 권리 분석을 통해 명확히 확인해야 합니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임

주의사항: 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요소입니다. 보증금 및 차임 지급 의무가 없는 것으로 파악되나, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 마전동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

마전역을 중심으로 형성된 상권은 지역 주민들을 위한 생활 밀착형 상점과 서비스 시설이 밀집해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 다수의 공동주택 단지가 있어 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

5. 생활정보

교통: 인천지하철 2호선 마전역을 이용한 수도권 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 단지 인근 및 마전역 주변에 마트, 병원, 은행, 학원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (정확한 시설 현황은 지도 검색 필요)

교육: 주변에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (정확한 학교 현황은 지도 검색 필요)

주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 임차인의 존재 여부 및 권리 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

미확인 권리 (지상권): "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 인수 여부 및 권리 범위 확인이 필요합니다.

건축 연도: 2010년 건축으로 신축은 아니므로, 건물 노후화에 따른 잠재적인 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 마전역 초역세권에 위치한 연립주택으로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

2010년에 건축되어 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상되며, 감정가는 172,000,000원입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하의 대부분 권리가 소멸될 것으로 보이나, "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 철저한 확인과 임대 관계 미상에 따른 리스크 관리가 필수적입니다.

전반적으로 안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 및 실거주 목적 모두 고려할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 마전역 인근으로 향후 개발 및 시세 상승 여력이 기대됩니다.

편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 이용이 편리하고, 주변 편의시설 이용이 용이하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

명도 관련 부담 완화: 임차인 보증금 합계가 0원으로, 명도 관련 보증금 인수 부담이 없습니다.

감정가 대비 시세 비교: 최근 거래 사례와 비교 시, 감정가가 시세 대비 합리적인 수준일 가능성이 있어 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 172,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 최근 2016년 건축된 인근 연립주택(51.58㎡)은 265,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 2022년 건축된 연립주택(84.12㎡)은 363,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가(70.45㎡)가 시세 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

그러나 임대 관계 미상이라는 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서 감정가 수준인 170,000,000원부터 시작하여, 경쟁률, 물건 상태, 미확인 권리 인수 여부 등을 종합적으로 고려할 때, 170,000,000원 ~ 220,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 일반적인 분석이며, 실제 투자 결정은 반드시 법원 현황 조사, 이해관계인 조사, 임장 활동 등을 통해 전문가와 상세히 상의 후 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.