나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1012 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1353-47 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천 신기시장"" 남서측 및 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건 또는 본건인근까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

-기호 가
철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서
(사용승인일:1997-04-14)
외벽:몰탈위 페인팅 마감 등
창호:샷시창호임.

-기호 나
철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제지층 제1호로서
(사용승인일:1992-10-15)
외벽:몰탈위 페인팅 마감 등
창호:샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생시설, 급배수시설, 난방시설 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

-기호 가
3필 일단의 사다리형 완경사토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

-기호 나
사다리형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

-기호 가
본건 북측 및 남측으로 도로에 접하나 차량진입은 불편시됨.

-기호 나
본건 북동측 및 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호 가
제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

-기호 나
제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1012 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1353-47, 3층 302호

건물용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 내역

토지면적: 10.00㎡ (약 3.03평)

건물면적: 32.32㎡ (약 9.78평)

건축물대장상 건물 전체 면적: 563.25㎡ (약 170.54평)

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 1997년 4월 14일

1.3. 감정가 및 진행 정보

감정평가액: 70,000,000원

채권자: 채OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천 신기시장" 남서측 및 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 교통 상황은 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건에는 소유권 이전 등기(홍사성, 정호순), 근저당권(학익새마을금고, 2023-10-10, 26,000,000원, 말소기준권리), 가압류(인천신용보증재단, 우리카드) 등이 등기되어 있었으며, 현재 말소기준권리인 근저당권보다 후순위인 가압류 및 강제경매 등은 모두 말소될 예정임.

등기부채권 총액: 84,486,405원

3.2. 임차인 현황 (대항력 있는 임차인)

* 임차인: 고건우

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 11일

* 확정일자: 2025년 4월 2일

* 배당신고일자: 2025년 6월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 현재 임차인이 대항력을 갖춘 상태임.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건에는 해당 사항 없음).

말소기준권리인 근저당권(2023-10-10) 이하의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

다만, 대항력 있는 임차인 고건우 씨의 보증금 20,000,000원이 존재하므로, 해당 보증금의 처리 여부를 면밀히 확인해야 함. (인수 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수될 가능성이 있어 주의가 필요함.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 4~5월에 거래된 다세대주택들의 가격은 다음과 같음.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 8,200만원

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 12,200만원

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 9,000만원

본건 건물 면적(32.32㎡)은 비교 대상 물건들(약 43-44㎡)보다 작음. 유사 면적의 신축 건물이라면 가격이 상승할 수 있으나, 노후도를 고려할 때 평당 가격은 약 600만원대 후반에서 700만원대 초반으로 추정됨.

4.2. 유사 물건 비교

본건은 전용면적 약 9.78평으로, 비교 대상 매물(약 13~13.5평)보다 면적이 작음. 화인에이스빌(2012년식)의 높은 거래가는 비교적 신축 건물임을 감안해야 함. 대일빌라(1993년식) 및 세명쉐르빌(2001년식)과의 비교 시, 본건의 감정가(7,000만원)는 면적을 고려했을 때 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 주변에는 인천 신기시장이 인접해 있어 재래시장 이용이 편리함. 또한, 다수의 식당, 카페, 편의점 등 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편임. 주안역, 석바위시장역 등 대중교통 이용이 용이함.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에서 직접적으로 본건과 관련된 혐오시설(쓰레기 소각장, 하수처리장 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았음. 다만, 과거 주안동 내 특정 건물 옥상에서 쓰레기 무단 투기 문제가 있었던 사례가 있으나, 본건과는 직접적인 관련이 없는 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 대항력 있는 임차인 고건우 씨가 보증금 20,000,000원으로 거주 중임. 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어 투자 시 주요 고려사항임.

6.2. 주거환경개선지구

본건은 주거환경개선지구이나, 해당 지구는 사업 완료(2006.12.31) 상태로, 추가적인 개발 또는 정비 계획으로 인한 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 예상되나, 관련 규제 등을 사전에 확인할 필요가 있음.

6.3. 건물 노후도

건물 사용승인일이 1997년 4월 14일로, 약 29년 경과된 건물임. 건물의 유지보수 상태 및 향후 재건축/리모델링 가능성 등을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 감정가 7,000만원에 경매 진행 중임. 인근 시장 및 생활 편의시설 이용이 용이하며 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있음. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고 건물 노후도가 있어 투자 전 면밀한 권리분석 및 현장 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 인천 신기시장 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의성이 좋음.

* 감정가가 7,000만원으로 상대적으로 낮은 편이며, 주변 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있음.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 배당 순위 및 배당 금액에 따라 인수 부담이 없을 수도 있음. (단, 철저한 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 70,000,000원이며, 주변 유사 물건 시세 분석 결과 약 6,400만원 ~ 7,400만원 범위로 추정됨.

본건에는 대항력 있는 임차인 고건우 씨가 보증금 20,000,000원으로 거주 중이며, 이 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 만약 임차인의 보증금 20,000,000원이 인수되어야 한다면, 총 투자 비용을 시장가 수준(약 7,000만원)으로 맞추기 위해서는 입찰가를 약 50,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 임차인 보증금의 최종 인수 여부는 배당 결과 및 임차인과의 협의에 따라 달라지므로, 이에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 보증금 전액이 배당으로 소멸될 경우, 감정가 또는 그 이하 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 50,000,000원 ~ 60,000,000원 사이에서 보증금 인수 여부에 따라 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.