나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1018 [1] 인천광역시 중구 신생동 38-5 삼성아파트 103동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 소재 ""신포역(수인분당선)"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 '""신포역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트경량철골박공지붕 21층 건물 내 제10층 제1002호로서

외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
창호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 '아파트'로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 이용하여 출입하고 있으며, 단지 내 도로는 외곽의 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28) , 방화지구 , 시가지경관지구 , 대로2류(폭 30m~35m)(2012-11-05)(접합) , 도로(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2019-12-26)(도시계획시설 입안 중)(접합) , 건축용도지역기타(건축선 2m(11층 이상인 건축물은 3m, 건축과로 문의))<건축법>, 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법> , 중점경관관리구역(2022-06-20)(인천항 중점경관관리구역) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1018 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 신생동 38-5 삼성아파트 103동 10층1002호

* 용도: 아파트

* 감정가: 202,000,000원

* 토지면적: 16.38㎡ (약 4.95평)

* 건물면적: 59.05㎡ (약 17.86평) (공급면적 기준)

* 전용면적: 약 44.3㎡ (약 13.4평) (공급면적의 약 75% 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 중구 신생동에 위치하며, 수인분당선 신포역으로부터 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변환경: 본건이 위치한 지역은 주상복합지대로서 상업 및 주거 기능이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 단지 내 포장도로를 통해 차량 진출입이 용이하며, 인근에 수인분당선 신포역과 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30~35m), 중로1류(폭 20~25m), 건축법상 건축선 지정, 교육환경보호구역(상대보호구역), 과밀억제권역, 특별관리해역(인천연안), 중점경관관리구역(인천항) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 30일 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 148,430,000원)이 말소기준권리입니다.

* 경매개시결정: 2025년 4월 18일 접수된 국민은행의 임의경매(청구금액 143,422,116원)로 인해 본 경매가 진행되었습니다.

* 등기부상 권리관계:

* 소유권 이전: 임경복(2001.07.30), 서민경(2005.06.23), 박정선(2022.11.30) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당권: 국민은행(2022.11.30, 148,430,000원) - 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 임의경매: 국민은행(2025.04.18, 143,422,116원) - 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: JIN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-20

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2024-03-20

* 확정일자: 2024-10-21

* 배당신고일자: 2025-05-22

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수되는 보증금: 인수되는 임차보증금은 총 0원입니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 지역은 주상복합지대로서 다양한 상업 시설과 주거지가 밀집해 있어 상업 활동 및 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

* 인근에 수인분당선 신포역이 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 유동인구 확보와 상업 활동 증진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 신포국제시장, 신세계백화점 등 주요 상업 시설과의 접근성이 양호하여 소비 활동이 활발한 지역으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 수인분당선 신포역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다양한 노선의 시내버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 신포역 주변으로 신포국제시장, 신세계백화점, 각종 은행, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근에 학교가 있음을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 감정평가 당시 폐문 부재 등으로 인해 건물의 내부를 직접 확인하지 못하고, 일반적인 수준을 전제로 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 인테리어 및 관리 상태는 평가와 다를 수 있으며, 이에 따른 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 복합적인 도시계획시설 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 유동화 물건: '유동화물건'으로 표기되어 있으나, 본 건은 임의경매로 진행되어 채권 관계는 명확한 것으로 보입니다. 다만, 특수 채권 구조에 대한 이해가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천 중구 신포역 역세권에 위치한 아파트로, 편리한 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 현재 등기부상 인수되는 채무는 없는 것으로 파악되며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 감정평가 당시 내부 확인이 불가했던 점과 복합적인 도시계획시설 지정으로 인한 향후 활용의 제약 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이에 대한 면밀한 현장 조사와 시장 조사를 통해 실제 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

8. 투자포인트

* 신포역 역세권: 수인분당선 이용이 편리하며, 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 상업 및 주거 혼합 지역: 다양한 상업시설 이용이 용이하고, 주거 환경도 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로, 향후 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 202,000,000원

* 본 물건은 인수되는 임차보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 주변 시세 및 유사 물건의 최근 실거래가, 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 최근 유사 면적대의 아파트 시세가 1억 8천만원에서 2억 3천만원 범위에서 거래되고 있는 점을 감안할 때, 감정가의 90% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예상 범위: 약 181,800,000원 ~ 222,200,000원)

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 건물 상태를 확인하고, 최근 유사 물건의 낙찰 사례를 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.