나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1008 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 지하층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천지방법원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생
활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

미사용승인된 철골철근콘크리트조 철골철근콘크리트 경사지붕 12층 건물 내
지하층 101호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등임.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

등기사항전부증명서상 '근린생활시설 및 업무시설'로서, 현황 공실상태로 탐문조사됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있는 것으로 판단되나, 미사용승인된 건물로서 제반 설비 등의 정상작동 여부 등은 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

본건 일단의 토지는 장방형 토지로서, '근린생활시설 및 업무시설'의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 25미터 내외, 남서측, 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

학익동 264-4외 10필지 : 일반상업지역 , 지구단위계획구역(학익시장지구[도시관리계획(지구단위
계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

공부와의 차이

본건은 기준시점 당시 미사용승인된 상태로 건축물대장 등 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
본건 건물 내/외부에 유치권 안내문이 게시되어 있음.

물건 비고

1. 건물만 매각(대지권미등기이며, 최저매각가격은 건물만 평가한 금액임).
2. 감정평가 시점 미사용승인 구분건물(건축물대장 부존재)이며 공사 중단 상태임.
3. 현황조사서에 의하면 본 건 건물에 '유치권 행사 중' 안내물이 다수 부착되어 있으나, 본 건 경매신청인 이외의 점유자는 현황조사서 상 확인되지 않았으며 유치권 성립여부 또한 알 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1008 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 지하층 101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 822,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물면적: 1419.51㎡ (약 429.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 건물만 매각 조건)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

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* 위치: 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천지방법원' 북서측 인근.

* 주위환경: 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 25미터, 남서측, 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(학익시장지구), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2017년 4월 6일자 고훈 가압류 (갑6)

* 인수되는 권리:

* 갑구 2번 가처분등기 (2014년 5월 2일 등기, 유성호외 5명)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

* 말소 예정 권리: 소유권보존, 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류, 근저당권 등 (말소기준권리보다 후순위 권리들)

* 총 채권액: 11,575,993,151원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계 미상.

* 특이사항:

* 유치권: 건물 내외부에 유치권 행사 중 안내문 다수 부착되어 있으나, 성립 여부 불확실하며 경매 신청인 외 점유자는 확인되지 않음.

* 대지권 미등기: 건물만 매각 대상이며, 대지권이 미등기 상태임.

* 선순위 가등기, 선순위 가처분 존재.

1.3. 상권분석

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* 위치적 이점: 인천지방법원 인근에 위치하며, 주변에 대단지 아파트와 관공서, 사무실 등이 밀집해 있는 지역임.

* 주변 환경: 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택이 혼재되어 있으며, 학익시장, 홈플러스, CGV 등이 가까워 생활 편의성이 양호함.

* 현재 상태: 등기상 근린생활시설 및 업무시설 용도로 되어 있으나, 현황 공실 상태이며 공사 중단 상태임.

* 활용도: 건물 미완공 및 미사용승인 상태로 즉각적인 상가로서의 활용은 불가하며, 공사 완료 및 용도 변경 등의 절차가 필요함.

1.4. 생활정보

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* 교통 편의성: 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호함.

* 주변 편의시설: 학익시장, 홈플러스, CGV, 메가박스 등 쇼핑 및 문화시설 이용이 용이함. 인천지방법원 북부지원 및 검찰청 북부지청도 인근에 위치할 예정임.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 기재된 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

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* 건물 하자:

* 미사용승인, 건축물대장 부존재, 공사 중단 상태로 건물 안전 및 하자 여부 불확실.

* 기본적인 위생, 급배수, 전기 설비 등의 정상 작동 여부 확인 필요.

* 권리관계 복잡성:

* 대지권 미등기: 건물만 매각되므로 토지 사용에 대한 법적 권리 확보가 불확실하며, 추가적인 절차 및 비용 발생 가능성.

* 선순위 가처분 인수: 2014년 5월 2일자 가처분(유성호외 5명)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됨. 향후 권리관계에 영향을 줄 수 있음.

* 유치권 존재 가능성: 유치권 행사 중 안내문이 다수 부착되어 있으나, 성립 여부는 불확실함. 만약 유치권이 성립될 경우 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있음.

* 기타:

* 장기간 공사 중단으로 인한 건물 노후화 및 유지보수 비용 증가 우려.

* 지구단위계획구역으로 향후 건축물 활용에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 인천지방법원 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있으나, 미사용승인 및 공사 중단 상태의 건물이라는 점, 대지권 미등기, 선순위 가처분 인수, 유치권 존재 가능성 등 다수의 심각한 리스크를 안고 있습니다. 특히 대지권 미등기와 유치권은 매수인의 재산권 행사에 직접적인 제약을 초래할 수 있는 중대한 문제입니다. 따라서 본 물건은 상당한 추가 공사비와 법률적, 금전적 문제 해결을 위한 노력이 반드시 요구됩니다. 투자를 고려하신다면, 철저한 현장 조사와 전문가(건축, 법률)의 자문을 통해 모든 리스크 요인을 면밀히 파악하고, 그 해결 방안 및 예상 비용을 산정한 후에 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 지리적 이점: 인천지방법원 인근에 위치하며, 주변에 대규모 주거 단지와 상업 시설이 분포해 있어 잠재적 수요 확보에 유리함.

* 잠재적 가치: 건물 완공 및 하자 보수, 권리 관계 정리가 이루어질 경우, 지역 내 상가 또는 업무시설로서의 가치 상승 가능성.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 현재 복합적인 리스크로 인해 시세 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 리스크 해소 비용을 반드시 고려해야 함.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건은 대지권 미등기, 미사용승인 및 공사 중단 상태, 유치권 존재 가능성, 선순위 가처분 인수 등 고유의 위험 요소가 매우 많아 정확한 예상 입찰가 산정이 매우 어렵습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항들이 종합적으로 고려되어야 합니다.

* 건물 완공 및 하자 보수를 위한 예상 공사비.

* 대지권 미등기 문제 해결을 위한 법적 절차 및 비용.

* 유치권이 실제 성립될 경우, 해당 유치권 해소를 위한 비용.

* 인수되는 가처분으로 인한 잠재적 법적 분쟁 또는 그 해결 비용.

* 주변 시세 및 향후 개발 가능성.

위와 같은 불확실성 때문에, 현재 시점에서는 구체적인 금액 제시가 어렵습니다. 투자자는 반드시 현장 실사, 관련 전문가(건축사, 변호사 등)의 면밀한 자문, 그리고 잠재적 위험 요소 해소를 위한 상세 견적을 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 최저매각가격(감정가) 이하에서의 접근도 고려할 수 있으나, 모든 추가 비용과 리스크를 감수한 후 최종적으로 수익성을 확보할 수 있는 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.