나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71604 [1] 경기도 남양주시 호평동 613 호평마을대주파크빌 1204동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 ""판곡중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트
단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 경춘선 ""평내호평역""이 소재
하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트조 경사지붕 지상 13층 중 5층 503호로서
(건물사용승인일 : 2004.12.31)
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타밀 마감 등
창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 거실, 욕심 겸 화장실2, 전실, 발코니, 현관 등)로 이용중이며,
내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 도시가스설비,
엘리베이터설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(호평택지지구), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(판곡고등
학교), 상대보호구역(판곡초등학교), 상대보호구역(판곡초등학교), 상대보호구역(호만브레인
유치원), 절대보호구역(판곡고등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 택지개발지구
(호평지구).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 위치및건물정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71604 (1)

소재지: 경기도 남양주시 호평동 613 호평마을대주파크빌 1204동 5층503호

건물명: 호평마을대주파크빌

동호수: 1204동 5층503호

건물구조: 철근콘크리트조 경사지붕 지상 13층 중 5층

건물용도: 아파트

건물사용승인일: 2004년 12월 31일

1.2. 거래정보

감정가: 404,000,000원

토지면적: 49.14㎡ (약 14.86평)

건물면적: 79.52㎡ (약 24.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 판곡중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 경춘선 평내호평역이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(호평택지지구), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로) 접합, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(판곡고등학교, 판곡초등학교, 호만브레인유치원), 절대보호구역(판곡고등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 택지개발지구(호평지구)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 상 현재 소유권자는 문소정(갑3, 2019.09.18)이며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4, 2025.04.24)입니다.

3.2. 임차인분석(대항력및인수여부)

본건에는 대항력 있는 임차인으로 주택도시보증공사(진형숙)가 있습니다.

* 임차인: 진

* 보증금: 430,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 11일

* 확정일자: 2021년 8월 24일

* 배당신고일자: 2023년 11월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 6번 주택임차권 등기.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권자(을구 6번)가 있으며, 임대차보증금 4억 3천만 원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (주: 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 등기부상의 '말소: 인수' 표기가 상충되므로, 실제 인수 여부는 법원 공고문을 통해 반드시 재확인해야 합니다.)

3.3. 말소기준권리

의정부지방법원 남양주지원의 강제경매개시결정(2025타경71604) (등기구분: 갑4, 접수일자: 2025-04-24)이 말소기준권리입니다.

4. 상권및생활정보

4.1. 단지정보

아파트명: 호평대주파크빌

주소: 경기도 남양주시 호평동 613

사용승인일: 2004년 12월 31일

총 동수: 10동

총 세대수: 673세대

건축물대장상 총 층수: 13층 (본건 1204동 기준)

주차대수: 총 446대 (지상 4대, 지하 18대, 전기차충전기 포함)

4.2. 주변편의시설및학교

* 학교: 판곡중학교, 판곡초등학교, 호만브레인유치원 등이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 내 근린생활시설 및 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

* 공원: 주변에 공원이 조성되어 있습니다.

4.3. 최근시세동향(매매/전월세)

최근 매매 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 13일: 40,000만원 (전용 84.82㎡)

* 2026년 7월 4일: 43,500만원 (전용 79.52㎡)

* 2026년 7월 6일: 43,500만원 (전용 79.52㎡)

최근 전월세 계약 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 20일: 보증금 36,000만원, 월세 10만원 (전용 79.52㎡, 11층)

* 2026년 7월 3일: 보증금 36,500만원 (전용 84.82㎡, 17층)

* 2026년 7월 9일: 보증금 27,700만원 (전용 84.82㎡, 19층)

4.4. 지도상주변시설(혐오시설포함)

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과에 따르면, 해당 물건지 인근에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설(폐기물처리시설, 납골당 등)은 식별되지 않았습니다. 토지이용계획에 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역이 포함되어 있으나, 이는 규제 사항으로 시설 자체를 의미하지는 않습니다.

5. 잠재적리스크

5.1. 임차인인수부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 진형숙 씨의 보증금 430,000,000원을 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 및 최근 시세보다 높은 금액이므로, 낙찰 후 추가적인 재정 부담이 발생할 수 있습니다.

5.2. 건물노후화

2004년 12월 31일에 사용 승인된 건물로, 약 22년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6. 종합의견

본건은 경기도 남양주시 호평동에 위치한 호평대주파크빌 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 주변 학군 및 편의시설 이용도 편리한 편입니다. 그러나 4억 3천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 중대한 권리상 리스크가 존재하며, 이는 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 매우 중요한 요소입니다. 임차인 보증금 인수 부담을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자포인트

* 평내호평역 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라

* 잘 정비된 대단지 아파트 (호평대주파크빌)

* 향후 시세 상승 잠재력 (단, 임차인 인수 부담 해소 시)

8. 예상입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 40,000만원 ~ 43,500만원 수준으로 분석됩니다. 그러나 430,000,000원의 임차인 보증금 인수 부담은 실질적인 매수 금액을 크게 증가시키는 요인입니다. 따라서, 이러한 위험 요소를 반영하여 시장 가격보다 낮은 수준에서의 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 380,000,000원 ~ 400,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

본 예상가는 제공된 시세 정보와 권리 분석을 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 임장 활동, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.