나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62999 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 1층에이119호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 「문촌18단지 사거리」 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 대규모 쇼핑몰, 호수공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물 내 제1층 제에이119호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부상 판매시설(현황 : 공실)로 이용 중입니다

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 소화설비, 에스컬레이터 및 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 50미터 내외, 북서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-10-11), 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로3류(폭25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.
본건은 이해관계인의 폐문 및 부재로, 내부구조의 작성은 건물의 외관, 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용상태를 기준하여 작성하였으므로 경매입찰 시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62999 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 1층 에이119호

용도: 판매시설

감정가: 813,000,000원

토지면적: 47.99㎡ (약 14.52평)

토지 지분: 47.99㎡ (약 14.52평)

건물면적: 40.91㎡ (약 12.38평)

건물 지분: 40.91㎡ (약 12.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치하며, 「문촌18단지 사거리」 남동측 인근에 소재합니다. [cite: appraisal_summary] 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 대규모 쇼핑몰, 일산호수공원 등이 혼재하는 지역으로, 생활 환경 및 입지 조건은 양호한 편입니다. [cite: appraisal_summary]

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. [cite: appraisal_summary]

건물은 일반철골구조의 지상 3층 건물 중 1층에 위치하며, 로코코풍의 독특한 외관과 산토리니 모티브의 파란 지붕이 특징적인 '고양 일산 호수공원 가로수길' 상업시설에 해당합니다. 이 상업시설은 일산호수로를 따라 270m 길이로 조성된 스트리트형 상가로, 고양시 최초의 수변 및 테라스형 상업시설이라는 점에서 외부에서도 높은 주목도를 가집니다. 1층은 외부 테라스형으로 조성되어 있으며, 주변의 풍부한 녹지 및 호수공원과의 연계성이 좋습니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(2017-11-13 접수, 516,000,000원)입니다. [cite: registration_summary]

본 경매는 해당 근저당권의 실행으로 인한 임의경매이며, 채권자는 유에스아이제삼차유동화전문(2025-04-25 접수, 275,427,080원)입니다. [cite: registration_summary]

이 외에 신동윤의 소유권이전 1번 신탁 등기 말소(2017-11-13 접수) 등기사항이 존재합니다. [cite: registration_summary]

매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. [cite: property_statement]

임차인 현황을 보면 인수 보증금 합계가 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. [cite: tenant_status] 임대 관계 또한 미상입니다. [cite: appraisal_summary]

'유동화물건'은 자산유동화법에 따라 금융기관이 보유한 자산(채권 등)을 증권화하여 판매하는 것을 의미하며, 통상 채권 회수의 효율성을 높이기 위한 목적으로 진행됩니다. 본건의 경우, 채권자의 성격과 관련될 수 있으나, 경매 절차 자체에 직접적인 영향보다는 채권 회수 구조와 관련이 깊다고 볼 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 속한 고양시 일산서구 대화동 일대는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 킨텍스(KINTEX) 1단계 도시개발구역에 포함되어 있어 지속적인 개발 및 성장이 기대되는 지역입니다. [cite: appraisal_summary, 7, 19]

주변에 대규모 아파트 단지와 함께 이마트타운, 현대백화점 등 쇼핑 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 일산호수공원이라는 대규모 녹지 공간과 연계되어 있어 낮 시간대 및 주말 유동인구 확보에 유리합니다. [cite: appraisal_summary, 6]

이처럼 주거, 상업, 문화, 레저 시설이 복합적으로 발달한 지역적 특성상 다양한 업종의 근린생활시설 및 판매시설이 입점하기에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. [cite: appraisal_summary]

다만, 일부 자료에 따르면 '일산호수공원 가로수길'의 1층 상가가 공실이 많은 편이며, 이는 높은 분양가로 인한 임대료 부담 때문이라는 분석이 있습니다. 본건은 현재 공실 상태로 확인되었습니다. [cite: appraisal_summary, building_register]

5. 생활정보

본건은 일산호수공원과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. [cite: appraisal_summary]

주변에 문촌18단지 사거리와 같은 주요 도로가 있고, 노선 버스 정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: appraisal_summary]

또한, 인근에 대규모 쇼핑몰과 아파트 단지가 형성되어 있어 각종 편의시설 이용이 용이합니다. [cite: appraisal_summary]

교육시설로는 상대보호구역으로 지정된 선아유치원이 인근에 있으며, 초·중·고등학교 등 다수의 교육기관이 대화동 전반에 분포되어 있어 교육 환경 또한 우수합니다. [cite: appraisal_summary, 23]

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25m~30m) 등 개발 호재와 관련된 긍정적인 요소들이 많으나, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 상대보호구역(선아유치원) 등 일부 토지이용 제한 사항도 존재합니다. [cite: appraisal_summary] 다만, 해당 제한 사항들이 본건의 직접적인 이용에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

'일산호수공원 가로수길'의 1층 상가 중 일부 공실이 존재한다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 본건 역시 현재 공실 상태이며, 향후 임차인 확보 및 운영 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

신탁 등기 말소, 근저당권, 임의경매 등 다수의 권리 관계가 등기부에 기재되어 있었으나, 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 특별한 문제는 없을 것으로 예상됩니다. [cite: registration_summary, property_statement]

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동의 주요 상업 지구에 위치한 판매시설로서, 킨텍스 개발 및 일산호수공원과의 인접성 등 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. [cite: appraisal_summary, 6, 17]

스트리트형 상가로서의 장점과 수변, 테라스형 설계를 통해 집객 효과가 기대되나, 현재 1층 상가의 공실률이 다소 높은 편이라는 점은 유의해야 합니다.

건물 구조 및 설비 내역은 일반적인 상업시설 수준이며, 현재 공실 상태이므로 내부 수리 및 인테리어는 필요할 수 있습니다.

권리 관계는 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수할 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 킨텍스 복합개발 및 GTX-A 노선 예정 등 미래 가치 상승 잠재력: 킨텍스 주변으로 복합개발이 활발히 추진 중이며, GTX-A 노선 개통 시 서울 접근성이 크게 향상되어 일대 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

* 일산호수공원 및 주변 랜드마크 시설과의 연계성: 일산호수공원, 이마트타운, 현대백화점 등 주변의 주요 시설과의 인접성 및 연계성은 풍부한 유동인구를 확보하는 데 긍정적인 요소입니다.

* 스트리트형 상가의 집객 효과 및 디자인적 장점: 유럽풍 디자인과 수변, 테라스형 설계는 방문객들에게 차별화된 경험을 제공하며, 잠재적인 집객 효과를 높일 수 있습니다.

* 낙찰 후 공실 해소를 통한 수익 창출 가능성: 현재 공실 상태이나, 지역 내 상업 시설에 대한 수요와 킨텍스 일대의 개발 호재를 고려할 때, 적극적인 임차인 유치 노력을 통해 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 효율적인 투자: 토지와 건물을 일괄 매각받음으로써 향후 개발 및 활용 계획 수립이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 813,000,000원입니다. [cite: appraisal_value]

제시된 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 향후 개발 계획 및 상권 분석 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. [cite: disco_analysis]

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하는 데 한계가 있습니다. 다만, 법원의 매각 기일이 다가옴에 따라 입찰 참여를 고려하신다면, 감정가를 참고하시되 시세 조사를 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

본 건은 '유동화물건'이며, 경매 진행 시 채권자의 회수 전략에 따라 입찰가의 변동성이 있을 수 있습니다. [cite: creditor]

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 순수 부동산 가치 및 시장 상황을 반영하여 결정하시면 됩니다.

추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 보다 정확한 가치 평가 후 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.