나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62993 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 778-2 남정씨티프라자2 5층505호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 ""일산소방서"" 남서측 인근 중심상업지역 내에 위치하는 집합건물(남정씨티프라자2 5층 505호 외)이며, 인근으로 상업용빌딩, 업무시설, 주거용 오피스텔, 공영주차장, 관공서 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철3호선 ""정발산역""이 소재하는 등 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상8층 중 5층 505호 외 3개호로서,
(사용승인일 : 2003.08.30.)
외벽 : 복합판넬 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

일련번호[가~라] : 공히 공부상 제1종근린생활시설임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호[1] : 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 25미터 및 남서측으로 노폭 약 20미터, 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호[1] : 중심상업지역,지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

1. 집합건축물대장상 2024.3.14.자로 '505호' 및 '506호'로 분할되었으나, 등기사항전부증명서상으로는 분할되지 않아 '506호'는 미등기 상태임. 감정평가서의 구분건물감정평가명세표에는 집합건축물대장을 기준으로 일련번호 가(505호),나(506호) 로 목록표기 및 감정평가되었으며 소유자는 동일함.
2. 유치권신고인 한찬희로부터 공사대금채권 금300,000,000원을 위하여 본건 목록 전부에 관하여 유치권 신고(2025.5.15.자)가 있으나 그 성립여부는 불분명하며, 경매신청채권자가 유치권배제신청서(2025.5.22.자) 제출 및 유치권부존재확인소송을 제기(2025.11.27.자)하여 소송이 진행 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62993 (1)

* 물건종별: 근린상가

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 778-2, 남정씨티프라자2 5층 505호

* 감정가: 1,313,000,000원

* 토지면적: 176.94㎡ (약 53.53평)

* 건물면적: 883.38㎡ (약 267.20평)

* 매각대상: 토지, 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 북OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본 건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치하며, '일산소방서' 남서측 인근 중심상업지역 내에 소재하고 있습니다.

* 인근에는 상업용 빌딩, 업무시설, 주거용 오피스텔, 공영 주차장, 관공서 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 지하철 3호선 '정발산역'이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태:

* 북서측 약 25미터, 남서측 약 20미터, 남동측 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(25~30m), 중로1류(20~25m), 중로3류(12~15m) 도로에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리인 북서울농업협동조합의 근저당권(2024.01.30., 12억원) 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 경매 절차 진행 시 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권액은 약 15억 6천 2백만원 가량으로, 감정가 대비 다소 높은 편입니다.

* 임차인 현황:

* 제공된 정보 상 임차인 정보는 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 유치권:

* 유치권 신고인 한찬희로부터 공사대금 채권(3억원)에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부가 불분명하며 현재 유치권 부존재 확인 소송이 진행 중입니다. 따라서 본 유치권의 낙찰 후 인수 여부는 소송 결과에 따라 달라질 수 있으며, 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설:

* 일산소방서 인근 중심상업지역에 위치하여 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

* 업종으로는 근린생활시설, 업무시설, 주거용 오피스텔 등이 혼재하고 있으며, 유동인구가 비교적 많은 지역입니다.

* 이용상태:

* 본 건은 공부상 제1종 근린생활시설로 등재되어 있으며, 실제 이용 현황 또한 관련 업종으로 사용될 것으로 보입니다.

* 건축물대장상 505호와 506호로 분할되었으나, 등기사항전부증명서상 506호는 미등기 상태로, 감정평가 시에는 두 호수를 통합하여 평가되었으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 주변 시설:

* 검색 결과, 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

* 일산소방서, 일산경찰서 등 관공서가 인접해 있으며, 각종 금융기관 및 업무시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

* 인근에 대형 마트, 백화점, 영화관, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 주거환경:

* 상업지역 내에 위치하나, 주변에 주거용 오피스텔 및 아파트 단지들이 분포하고 있어 주거 편의성 또한 어느 정도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 문제:

* 현재 진행 중인 유치권 관련 소송 결과에 따라 낙찰자가 부담해야 할 채무가 발생할 수 있는 불확실성이 존재합니다.

* 소송 결과 및 유치권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 미등기 부분:

* 건축물대장상 분할된 506호가 미등기 상태로, 이에 대한 법적, 행정적 처리에 대한 확인 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 채권 총액:

* 총 등기부채권액이 감정가 대비 높은 편으로, 경매 진행 과정에서 유찰될 가능성도 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 중심상업지역 내에 위치한 근린상가로, 역세권 및 다양한 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 지하철 3호선 정발산역 인근이라는 지리적 이점과 주변 상업 인프라가 잘 갖춰져 있어 상가로서의 기본적인 가치는 충분하다고 판단됩니다.

다만, 현재 진행 중인 유치권 관련 소송과 미등기 부분 등 해결되지 않은 법적, 행정적 문제들이 존재하여 투자 시 주의가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 소송 결과 및 관련 법적 절차를 충분히 확인한 후에 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 일산동구 중심상업지역 내 위치, 정발산역 역세권, 다양한 상업시설 및 관공서 인접.

* 넓은 면적: 약 267평에 달하는 넓은 건물 면적은 활용도 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 상대적으로 낮은 낙찰가 기대: 유치권 및 미등기 부분 등 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 1,313,000,000원입니다.

하지만 앞서 언급된 유치권 관련 소송, 미등기 부분 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 그대로 입찰하기에는 부담이 있습니다.

* 유치권 소송 결과 및 506호 미등기 부분 처리 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 10억 5천만원 ~ 11억 8천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 상가 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율을 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.