나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62958 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ""지축초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 ""지축역""이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제1층 제111호 외 12개호로서,
(사용승인일 : 2022.07.20)

외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있으나, 외부관찰상 대부분 공실 상태로 조사되며 실제 이용상태는 미상임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 건부지"" 로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 소재 "벨라미" 건물 1층 111호에 해당하는 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경62958 (1)이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 건입니다. 건물의 명칭은 벨라미이며, 2022년 07월 20일에 사용승인을 받았습니다. 용도는 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 복합적으로 기재되어 있습니다. 감정평가액은 1,006,000,000원 (십억 육백만원)입니다. 토지 면적은 8.97㎡ (약 2.71평)이며, 건물 면적은 40.60㎡ (약 12.28평)입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동에 위치하며, "지축초등학교" 남측 인근의 상업지대에 속합니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 "지축역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 또한, 북동측으로는 노폭 약 40m, 남서측으로는 노폭 약 15m의 포장도로에 접해 있습니다. 토지 형상은 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 02월 17일 접수된 부평동부새마을금고의 근저당권 (을1)입니다. 등기부채권 총액은 12,820,426,500원입니다. 등기부등본 상 소유권이전 1번 신탁등기 말소, 근저당권, 2건의 가압류, 임의경매 개시 결정, 압류 등 다수의 권리 내역이 확인되나, 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원으로 확인되었으며, 임대 관계는 미상입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 등으로 활용 가능한 상업지구에 위치하고 있습니다. 그러나 외부 관찰 결과, 대부분 공실 상태로 조사되어 실제 이용 상태는 미상임을 감안할 때, 현재 상권의 활성화 정도 및 임대 수요 확보가 중요한 관건으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 2022년 07월 20일에 사용승인을 받은 신축 건물입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다. 교육 시설로는 "지축초등학교"가 인근에 있으며, 교통 시설로는 지하철 3호선 "지축역"이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 현재 외부 관찰상 대부분 공실 상태로 조사되어, 임대 수요 확보 및 공실 위험에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 총 채권 금액이 120억 원을 초과하여 복잡한 채무 구조를 가지고 있으며, 이는 잠재적인 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다. 토지이용계획 상 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구)에 속하나, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 지역지구 및 제한 사항이 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 상가 건물로 물리적인 상태는 양호할 것으로 예상되나, 현재 대부분 공실 상태로 파악되어 임대 수익 창출을 위한 전략 수립이 시급합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리들이 다수 존재하며, 경매를 통해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 채권 총액이 상당하므로 낙찰 후 잔여 채무 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 주변 교통 및 교육 환경은 보통 수준이나, 높은 공실률은 해당 상권의 활성화 정도를 시사합니다. 다양한 지역지구 및 제한 사항을 고려하여 미래 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 2022년에 준공된 신축 상가로 물리적 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있을 것으로 기대됩니다. 지하철 3호선 지축역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 제1,2종 근린생활시설, 업무시설, 의료시설 등으로 활용 가능한 용도입니다. 고양지축지구 개발 계획 등과 연계하여 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,006,000,000원 (10억 6백만원)이며, 인수 보증금은 0원입니다. 현재 물건의 외부 관찰 결과 대부분 공실 상태임을 감안할 때, 임대 수익률 목표 달성 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다. 일반적인 상가 경매에서 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰이 이루어지지만, 본 물건의 신축 이점과 현재 공실 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 이에 따라, 감정가 대비 70%~85% 수준인 약 704,000,000원 ~ 855,000,000원 범위 내에서 보수적으로 검토할 수 있습니다. 이는 잠정적인 범위이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 주변 시세, 구체적인 임대 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.