나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72165 [1] 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 11층 1105호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부중앙역"" 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물내 11층 1105호로서,

외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 석재 등 마감,
내뵥 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트-원룸형주택:도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 유사 사다리형 토지로서, 아파트-원룸형주택, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상 수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역 (경전철)), 중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로))임.

기호(2),(3)토지 공히: 일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호 구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보 호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)), 중점경관 관리구역(중점경관관리구역(호국로))임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72165 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 11층 1105호

용도: 도시형생활주택 (원룸형주택)

감정가: 150,000,000원

토지면적: 4.14㎡ (약 1.25평)

건물면적: 21.31㎡ (약 6.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역" 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통 여건이 양호합니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m) 접합, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획시설 및 규제 지역에 포함되어 있습니다.

1.2. 건물정보

* 건축물명: 혜성루첸리

* 준공일자: 2022년 01월 05일 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 내 11층 1105호

* 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 및 석재 등 마감

* 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감

* 창호: 샷시 창호

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비, 엘리베이터 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 전용면적: 21.31㎡ (약 6.45평)

* 분양면적: 제공된 정보로 개별 호실의 정확한 분양면적을 산정하기는 어렵습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 해당 사항 없음)

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 (강제경매, 2025-04-23 접수)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-07

* 확정일자: 2022-05-30

* 배당신고일자: 2024-06-25

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출되었습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 있습니다.

* 주택임차권 (안 , 150,000,000원)은 말소(을1) 처리되었습니다.

* 강제경매 (주택도시보증공사, 150,000,000원)가 말소기준권리(갑5)입니다.

* 국민건강보험공단의 압류(갑6)는 말소되었습니다.

* 주의사항: 법원 자료에 따르면 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석되며, 낙찰자가 부담할 임차보증금은 없습니다. 다만, HUG의 확약 내용 및 실제 임차인 점유 관계 등은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통 접근성: 지하철역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이한 편입니다.

* 상권 특성: 역세권 오피스텔/도시형생활주택의 수요를 고려할 때, 1인 가구 또는 소형 가구를 대상으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑 및 편의 서비스를 이용할 수 있습니다. (구체적인 시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 교육시설: 인근에 학교가 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. (구체적인 학교 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 주변 시세 (비교 대상):

* 비교 대상 거래 사례(다세대주택, 2026년 7월 실거래):

* 경기 의정부시 의정부동 605-14번지 승원빌라(38차,나동): 전용 51.78㎡, 110,000,000원

* 경기 의정부시 의정부동 538-7번지 삼일빌라: 전용 32.05㎡, 102,500,000원

* 경기 의정부시 의정부동 560-10번지 대성빌라: 전용 44.48㎡, 110,000,000원

* 상기 비교 사례는 다세대주택이며, 본건(도시형생활주택, 아파트)과는 건물 유형 및 연식에서 차이가 있습니다. 본건은 2022년 신축 건물로 비교 대상 주택들보다 현저히 신축이라는 점을 감안해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관계 확인 필요: 서류상 대항력 없는 임차인으로 명시되었으나, 선순위 임차권 존재 가능성 언급 및 HUG의 확약 내용 등 특이사항이 있어 실제 점유 관계 및 법적 효력에 대한 최종 확인이 요구됩니다.

* 감정가와 주변 시세 비교: 본건 감정가는 150,000,000원이나, 비교 대상인 다세대주택의 거래 사례에서 면적 대비 가격이 상대적으로 낮게 형성되어 있습니다. 건물 유형, 연식, 관리 상태 등에 따른 차이일 수 있으나, 시장 가치를 면밀히 재평가할 필요가 있습니다.

* 토지이용 규제: 일반상업지역, 대로2류 접합, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 도시계획 및 법적 규제 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 혜성루첸리 아파트 내 도시형생활주택으로, 의정부중앙역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 신축(2022년 준공) 물건입니다. 강제경매로 진행되며, 권리분석상 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 관련 특이사항 및 HUG의 확약 내용에 대한 추가적인 확인이 중요합니다. 비교 대상인 다세대주택의 거래 사례와 본건 감정가 사이에 가격 차이가 존재하므로, 실질적인 시장 가치를 신중하게 판단하여 입찰에 참여해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 아파트(도시형생활주택)로서의 희소성: 2022년에 준공되어 현대적인 시설과 편의성을 갖추고 있습니다.

* 역세권 입지: 의정부중앙역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

* 임차보증금 인수 부담 없음: 권리분석상 추가적인 보증금 부담이 없어 초기 자금 운용이 용이합니다.

* 소형 면적으로 인한 투자 유연성: 1인 가구 또는 소형 가구를 대상으로 한 실거주 및 임대 투자에 적합합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 150,000,000원이며, 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다. 주변 다세대주택의 최근 실거래가를 고려했을 때, 본건의 감정가가 실제 시장가치 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 그럼에도 불구하고, 신축 건물로서의 장점과 역세권 입지 가치를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

보수적인 접근을 위해 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려한 입찰가를 제안합니다. 이에 따라 130,000,000원 ~ 145,000,000원 사이의 입찰가격을 검토해 보시는 것을 추천합니다. 최종 입찰가는 현장 방문 조사, 유사 물건의 최신 시세 재확인, 그리고 해당 경매 기일의 최저매각가격 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.