나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12189 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 466-5 9층916호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 지하철 5호선 ""장한평역"" 동측 인근에 위치하며 주위는 상업용 및 업무용 건물, 주상용 건물, 다세대주택, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 ""장한평역"" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물내 제9층 제916호로서,
외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 ""도시형생활주택 원룸형""으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""도시형생활주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 동측 및 북측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(2018-08-16)(장안평일대) , 도로(2018-08-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-05-01)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(최고높이제한구역)<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12189 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 466-5 9층916호

용도: 도시형생활주택

감정가: 133,000,000원

토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

토지지분: 5.79㎡ (약 1.75평)

건물면적: 12.65㎡ (약 3.83평)

건물지분: 12.6512㎡ (약 3.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항:

특수물건정보: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 지하철 5호선 장한평역 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 상업용, 업무용, 주상용 건물, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 장한평역 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울북부지방법원 2025타경12189호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

말소기준권리는 2025년 3월 26일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

* 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (실제 임차인: 이미진)

* 보증금: 127,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 29일

* 확정일자: 2020년 5월 1일

* 배당신고일자: 2024년 6월 5일

* 대항력: 명시적으로 '없음'으로 기재되어 있으나, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 언급되어 있어 혼재된 정보가 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(을3)으로 이미진 명의, 125,000,000원이 등기되었으나 '말소' 처리되었습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 사항:

* HUG가 채권자이며, 'HUG 인수조건 변경' 특이사항이 있습니다.

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 주택도시보증공사가 2026년 2월 27일 확약서를 제출하였으며, 이는 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의에 해당합니다.

* 따라서, 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 등기부 현황

* 갑6 (2025-03-26): 주택도시보증공사 강제경매 (말소기준권리)

* 을3 (2024-06-05): 주택임차권 (이미진, 125,000,000원) - 말소

* 갑5 (2024-01-08): 소유권이전 (한승우) - 매매 119,000,000원

* 갑4 (2020-05-29): 소유권이전 (윤인아)

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 장안동 일대의 다세대 및 연립 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 1일 거래된 31.3㎡(약 9.5평) 다세대 주택이 300,000,000원(약 3,158만원/평)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 4일 거래된 58.25㎡(약 17.6평) 다세대 주택이 380,000,000원(약 2,159만원/평)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 7일 거래된 63.88㎡(약 19.3평) 연립 주택이 300,000,000원(약 1,554만원/평)에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 약 3.83평(12.65㎡)의 도시형생활주택 원룸형으로, 위 비교 사례보다 면적이 상당히 작습니다.

가장 면적이 작고 유사한 거래 사례(31.3㎡, 300,000,000원)를 기준으로 평당 단가를 산정하면 약 3,158만원/평입니다. 이 단가를 본건 면적(3.83평)에 적용할 경우 약 120,893,000원의 시세가 추정됩니다.

감정가는 133,000,000원이며, 이는 비교 사례의 평당가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 도심 역세권의 소형 원룸 주택은 희소성 및 높은 임대수익률로 인해 면적당 단가가 높게 형성될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 9층에 위치한 도시형생활주택 원룸형입니다.

건물은 2013년경 사용 승인되었으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

인접한 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형으로 건부지로 이용 중입니다.

동측 및 북측으로 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계: '임차인 현황' 상 대항력 '없음'으로 기재되어 있으나, '특이사항' 등에서 '대항력있는임차인'으로 언급되어 혼란을 줄 수 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 매수인이 임차보증금을 인수할 위험은 해소된 것으로 보입니다.

* 토지 이용 제한: 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가가 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 추정됩니다. 따라서 입찰 시 감정가보다는 시장 비교 사례를 통한 시세 분석에 기반한 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 장한평역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸)입니다.

주택도시보증공사(HUG)의 보증으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

하지만, 약 3.83평의 매우 작은 면적과 감정가 대비 시세의 차이, 다양한 토지 이용 제한 사항은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

역세권 소형 원룸의 희소성과 HUG의 보증을 바탕으로 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 5호선 장한평역 인근으로 교통이 편리하며, 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 임차보증금 인수 부담 없음: HUG의 보증 및 확약서 제출로 매수인이 보증금을 인수할 위험이 없습니다.

* 소형 원룸의 희소성: 도심 역세권의 소형 원룸은 공급이 제한적이라 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 133,000,000원

인수 가능한 임차보증금: 0원

주변 시세 분석 결과, 본건 면적(약 3.83평)에 적용 가능한 시장 가격은 약 120,000,000원 ~ 125,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 이보다 높으나, 비교 사례를 고려할 때 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

HUG의 보증으로 인한 안정성을 고려하여, 시장 시세와 감정가 사이에서 적정 수준의 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 130,000,000원

적정 입찰가 제안 : 128,000,000원

주변에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.