나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12359 [1] 서울특별시 강북구 우이동 73-98 청솔빌라 301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본거은 서울특별시 강북구 우이동 소재 ""4.19민주묘지역(지하철 우이신설선)"" 북서측
인근에 위치함.
주위는 아파트 및 다세대주택,근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 ""4.19민주묘지역""이
있는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 3층 301호로서
외벽:석재마감 등.
내벽:벽지마감 등.
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

2020.06.04일자로 사용승인되고,
방3,거실,욕실,보일러실,현관 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비,도시가스설비,승강기설비,주차장 시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(20m이하(완화시 28m이하)),
소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12359 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

* 감정가: 436,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강북구 우이동 73-98 청솔빌라 301호

* 용도: 도시형생활주택

* 건축년도: 2020년 6월 4일 사용승인

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호

* 토지면적: 36.01㎡ (약 10.89평)

* 건물면적: 36.89㎡ (약 11.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

* 대항력있는 임차인 존재

* 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 지하철 우이신설선 ""4.19민주묘지역"" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 ""4.19민주묘지역""이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(20m이하(완화시 28m이하)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.4. 주변 환경 분석

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 유사한 신축 빌라의 경우 3.3㎡당 약 700만원 이상으로 형성되어 있으나, 본 건과 건축 연도가 같고 면적이 유사한 빌라(우리팰리스타운)는 2026년 6월 5일에 200,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 3.3㎡당 약 540만원 수준입니다.

* 본 건의 감정가는 436,000,000원으로, 유사 건물의 거래 사례에 비해 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 주변 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김성미 (김 )

* 보증금: 335,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 28일

* 확정일자: 2020년 11월 13일

* 배당신고일자: 2025년 4월 17일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 액수가 높으므로 입찰 시 유의해야 합니다. (단, 본 경매 절차에서 인수 보증금 합계는 0원으로 처리됩니다.)

3.2. 등기부 현황

* 소유권 보존: 이형식 (2020-06-17)

* 소유권 이전: 조영숙 (2021-01-13, 매매 금335,000,000원)

* 근저당: 김종진 (2021-01-20, 금195,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 김종진 (2021-02-15, 금70,000,000원, 공동담보)

* 가압류: 한화생명보험 (2022-04-20, 금60,900,792원, 말소)

* 압류: 제주세무서장 (2024-01-24, 말소)

* 강제경매: 김성미 (2025-04-18, 금335,187,900원, 채권자 겸 임차인, 말소)

* 말소기준권리는 2021년 1월 20일 접수된 김종진 씨의 근저당입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 시)

3.3. 권리분석 요약

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금은 335,000,000원입니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지는 않습니다. 다만, 임차인이 배당받지 못하는 금액이 있다면 낙찰자에게 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

* 본 건물은 2020년 6월 4일에 사용 승인된 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 총 5층 중 3층에 위치합니다.

* 구성은 방 3개, 거실, 욕실, 현관 등으로 이루어져 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

* 유사 연식(2020년) 및 면적(약 36㎡)의 다세대주택 거래 사례(우리팰리스타운)가 200,000,000원에 존재합니다.

* 최근 신축 빌라(2023년, 약 53㎡)의 거래가는 376,000,000원에서 378,000,000원 선입니다.

* 본 건의 감정가(436,000,000원)는 유사 연식의 거래 사례보다 현저히 높아, 시세 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지하철 우이신설선 ""4.19민주묘지역""이 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 주거지역 내에 위치하여 일반적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거환경

* 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 4.19민주묘지역 인근으로 비교적 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 보증금 335,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 본 경매에서 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자에게 추가적인 법적 분쟁이나 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 감정가 대비 시세 격차

* 본 건의 감정가(436,000,000원)가 유사 연식 및 면적의 거래 사례(200,000,000원)보다 약 2배 이상 높아, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 상당한 할인율이 적용된 낙찰가가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 우이동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 4.19민주묘지역과 인접하여 지하철 이용이 용이합니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인은 보증금 335,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 비록 본 경매 절차에서 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지는 않지만, 임차인이 배당을 통해 전액을 회수하지 못할 경우 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 유사 연식 및 면적의 거래 사례 가격(200,000,000원)과 비교했을 때 본 건의 감정가(436,000,000원)가 상당히 높게 책정되어 있어, 시세 분석을 통한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 지하철 우이신설선 ""4.19민주묘지역"" 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거지역 내에 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 436,000,000원이나, 유사한 조건의 비교 사례(2020년 준공, 36.85㎡)가 200,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 시세 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰가 산정이 필요합니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 액수를 감안하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 위험 요소를 최소화하는 범위 내에서 입찰가를 결정해야 합니다.

제공된 정보와 시세 분석을 바탕으로, 인수가격에서 인수 보증금(0원)을 제외한 시장 가치를 고려하여 예상 입찰가는 약 250,000,000원에서 280,000,000원 사이로 판단됩니다.

본 물건은 감정가가 시세 대비 높고 대항력 있는 임차인이 있어 주의가 필요하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.