나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1283 [1] 서울특별시 강북구 미아동 319-2 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 성암여자중학교 북동측 인근에 위치함.
주위는 단독,다세대주택 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역이며
제반 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장과 근거리에 지하철 4호선 미아역기 있는
등 제반 교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다세대주택 중 4층 402호로서
외벽:벽돌마감.
내벽:본타일 마감.
창호:하이샷시 창임.

이용상태

2001.12.12일자로 사용승인되고,
방3,거실,주방,욕실,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

급탕 및 위생설비 완비되고, 도시가스설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 6미터,서측으로 폭 4미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경1283 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 미아동 319-2 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 400,000,000원

* 토지면적: 30.13㎡ (약 9.11평)

* 건물면적: 65.43㎡ (약 19.79평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행

* 건축년도: 2001년

* 층수: 4층 (총 4층)

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강북구 미아동 소재 성암여자중학교 북동측 인근에 위치. 주위는 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역이며 제반 환경은 보통임.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장과 근거리에 지하철 4호선 미아역이 있어 제반 교통 사정은 무난함.

* 도로상태: 본건 남측으로 폭 6미터, 서측으로 폭 4미터 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종 확인은 관할 교육청 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종 확인은 관할 교육청 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 10월 12일 접수된 농협은행 주식회사 근저당 (129,600,000원).

* 등기부채권 총액: 955,068,932원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012년 11월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 기타 특이사항: 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 지역으로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 성암여자중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (상대/절대보호구역 확인 필요)

* 교통: 지하철 4호선 미아역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근에 편의점, 마트 등 근린생활시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 물건 대비 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있으나, 본 건은 명확한 권리 관계를 보입니다.

* 건축년도: 2001년 건축물로, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 도시계획 제한: 가축사육제한구역, 보호구역, 군사기지 보호구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 존재하여 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강북구 미아동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지입니다.

* 현재 등기부상 명확한 인수 부담은 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 사항은 없습니다.

* 감정가(400,000,000원) 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요하며, 건물 노후도를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 내 다세대주택 투자 기회.

* 지하철 4호선 미아역 역세권 (근거리).

* 안정적인 주거 지역 환경.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 유사 물건 실거래가 분석 결과, 본건 건물면적(약 19.79평) 기준 평당 약 17,000,000원 ~ 19,300,000원 수준의 가격으로 거래되었습니다.

* 본건 감정가는 400,000,000원이나, 실거래가 분석 및 건물 연식을 고려 시, 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 예상 입찰가는 360,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.