나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51353 [1] 서울특별시 강동구 성내동 521-1 해피하우스비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재‘성일초등학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 지상5층 건물 중
제2층 제202호로서, (사용승인일:2015.08.10)
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 '도시형주택(단지형다세대주택)'으로 기재되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

본건은 서울특별시 강동구 성내동 521-1번지, 해피하우스 비동 2층 202호에 소재하는 다세대주택입니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕의 지상 5층 건물 중 제2층 제202호이며, 2015년 8월 10일에 사용승인을 받았습니다.

건물의 집합건축물대장 표제부에 따르면, 건물명은 해피하우스이며, 주용도는 공동주택, 기타 용도로는 도시형생활주택(단지형다세대-10)으로 기재되어 있습니다.

건축물대장 전유부에는 해당 호실이 '비동'에 속하며, 전유부분의 면적은 28.82㎡입니다.

1.2. 토지 현황

본건 토지는 서울특별시 강동구 성내동 521-1번지에 위치하며, 인접 필지 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.

토지의 면적은 17.96㎡이며, 토지 제시외면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 370,000,000원입니다.

토지면적은 17.96㎡(약 5.43평)이며, 건물면적은 28.82㎡(약 8.72평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51353 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 ‘성일초등학교’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리 (임차인 현황)

본건에는 대항력 있는 임차인 김 씨가 존재하며, 선순위 임차권이 설정되어 있습니다.

김 임차인은 보증금 255,000,000원, 차임 0원이며, 2021년 11월 24일에 전입하였고, 2021년 9월 24일에 확정일자를 받았습니다.

등기부등본 상 을구 3번으로 등기된 주택임차권(접수일자: 2024-01-02)은 말소기준권리(2022-10-25 국민건강보험공단 압류)보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리입니다.

물건명세서에도 '을구 3번 2024년1월2일 접수 제389호 주택임차권등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

비고란에 ‘인수 보증금 합계: 0원’으로 기재되어 있으나, 대항력 및 선순위 임차권 등기 내용을 종합할 때 임차인의 보증금 255,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액 으로 해석되므로, 투자 시 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2022년 10월 25일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

말소기준권리보다 후순위인 각종 압류(국민건강보험공단, 강동구, 관악구) 및 강제경매(주택도시보증공사) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

다세대주택 및 도시형생활주택이 주를 이루는 지역 특성상, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 ‘성일초등학교’ 북서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변에 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집하여 안정적인 주거 환경을 제공하며, 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용도 편리할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인의 보증금 255,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 실인수금액을 크게 증가시키므로, 투자 수익률 산정에 매우 중요한 요소입니다.

임차인 현황의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 '대항력 있음, 말소: 인수' 표기 간의 모순 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강동구 성내동의 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다. 건물이 비교적 신축(2015년 준공)이고 주변 생활 환경도 양호한 편입니다.

그러나 선순위 임차인의 보증금 255,000,000원을 인수해야 하므로, 낙찰 후 실제 투입되는 총 금액이 상당히 높아지게 됩니다.

따라서 단순히 감정가만을 기준으로 입찰가를 산정하기보다는, 인수되는 임차 보증금을 포함한 총 실인수금액과 현재 시세를 면밀히 비교하여 수익성을 반드시 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

‘성일초등학교’ 인근으로 교육 환경에 민감한 수요층에게 어필할 수 있습니다.

강동구 내 주거 지역의 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 유사 면적(약 29.81㎡)의 다세대주택이 315,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본건의 순수 부동산 가치(임차 보증금 제외)는 약 300,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가 370,000,000원 대비 임차 보증금 255,000,000원을 인수하는 점을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

총 투입 예상 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록, 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

150,000,000원 ~ 200,000,000원

위 입찰가 범위를 기준으로 낙찰받을 경우, 총 실인수금액은 약 405,000,000원에서 455,000,000원 수준이 될 수 있습니다. 이는 부동산의 추정 가치 대비 높은 수준이므로, 투자 결정 시 세부적인 수익률 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.