나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51256 [1] 서울특별시 성동구 마장동 797-3 마장동해맑은아파트 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 마장동 소재 ""동마중교"" 북동측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 아파트·주상용건물·단독주택·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철5호선 ""마장역"" 까지 도보로 각각 약2~3분 및
약4~5분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건내 제4층 제404호로서,
외벽은 치장석붙임·드라이비트 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방3·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실2·발코니3 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·소화전설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형으로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 고속철도(2015-12-31)(저촉), 교육환경보호구역(최종확인은
성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)
<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본건은 서울동부지방법원에서 진행 중인 부동산강제경매 사건으로, 사건번호는 2025타경51256 (1)입니다. 채권자는 이OO입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 서울특별시 성동구 마장동 797-3 마장동해맑은아파트 4층404호이며, 용도는 아파트입니다. 해당 건물은 총 6층 규모이며, 본건은 그중 4층에 위치합니다. 건물은 철근콘크리트구조로 2004년 6월 16일에 준공되었습니다.

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지 지분 면적은 47.62㎡ (약 14.4평)이며, 건물 면적은 84.63㎡ (약 25.6평)입니다. 토지와 건물은 일괄하여 매각 대상입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.4. 감정가

감정평가액은 702,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 성동구 마장동 소재 "동마중교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 아파트, 주상용 건물, 단독주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 버스정류장까지 도보로 약 2-3분, 지하철 5호선 "마장역"까지 도보로 약 4-5분 소요됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 고속철도(저촉), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. (교육환경 보호에 관한 자세한 사항은 성동교육청에 반드시 확인 요망)

2.4. 주변 시설

주변 지역은 주거 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 교육 기관 및 공원 등 생활 편의 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 주변 탐문 결과, 부동산에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 4월 23일에 접수된 이예나 씨 명의의 강제경매개시결정 (등기부 갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 이예나 씨가 전입일자 2021년 5월 25일, 확정일자 2021년 4월 28일자로 보증금 250,000,000원, 차임 900,000원에 거주 중이며 대항력이 있습니다. 배당신고일자는 2024년 3월 14일입니다.

3.3. 특수 권리 분석

본 건은 중복 사건으로 진행되고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인 이예나 씨가 존재하며, 선순위 주택임차권(을구 4번)이 등기되어 있습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 2004-07-14

* 주택임차권 (이예나, 250,000,000원): 2024-03-14 접수 (말소: 인수)

* 소유권이전 (상속): 2025-04-08

* 강제경매 (이예나, 284,333,683원): 2025-04-23 접수 (말소기준권리)

* 강제경매 (현대카드주식회사, 2026타경50010): 2026-01-09 접수 (말소)

등기부상 채권 총액은 250,000,000원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 마장동 일대는 주거지 중심의 상권으로, 마장역을 중심으로 기본적인 근린생활시설이 잘 갖춰져 있습니다. 아파트와 단독주택, 상가주택 등이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조로, 6층 건물 중 4층에 위치합니다. 외벽은 치장석붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다. 건물 현상은 보통 수준으로 평가됩니다.

5.2. 내부 이용 상태

현장 조사 및 탐문 결과, 내부 구조는 현관 1, 방 3, 주방 겸 식당 1, 거실 1, 욕실 겸 화장실 2, 발코니 3개로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

5.3. 설비 내역

상하수도설비, 소화전설비, 승강기설비가 갖추어져 있으며, 급배수 상태는 보통입니다. 난방은 개별 도시가스 보일러를 사용합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 경매 물건은 중복 사건으로 진행 중이므로, 다른 사건과의 진행 상황 및 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 관련 사건 진행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

임차인 이예나 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 250,000,000원 중 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 "배당에서 보증금 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있으므로, 입찰 시 배당 결과 및 인수 금액을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 향후 건물 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한 고속철도 저촉, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 공법상의 제한 사항이 존재하므로 투자 시 고려해야 합니다.

6.4. 임대 관계 미상

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인 외 추가적인 임대차 관계가 존재하거나, 파악되지 않은 임대 조건이 있을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 5호선 마장역 역세권에 위치한 아파트 물건으로, 편리한 교통 환경과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 7억 2백만 원 수준이며, 84.63㎡(약 25.6평)의 적정 면적을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 중복 사건 진행, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 마장역 도보 5분 거리의 우수한 역세권 입지.

* 강남 및 도심 접근성이 용이하여 직주근접 수요 기대.

* 84.63㎡(약 25.6평)의 일반적인 아파트 면적으로 실수요 및 투자 수요 모두에게 적합.

* 주변 시세 대비 현재 감정가 및 시장 조사 결과에 따른 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정하는 것이 원칙입니다. 본건의 경우, 임차인 이예나 씨의 보증금 250,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 물건명세서의 명확한 인수 가능성 언급으로 인해 최종 입찰 시점의 배당표를 반드시 확인하여 인수 금액을 확정한 후, 이를 제외한 금액으로 감정가 및 주변 시세를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 감정가 702,000,000원을 기준으로, 인수 금액이 없을 경우 최저 입찰가는 감정가의 80%부터 시작될 수 있으나, 정확한 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 권리 관계 최종 확정 결과 등을 종합적으로 고려하여 전문가와 상담 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.