나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51337 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 78-14 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ""역촌초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2002년 1월 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층건내
제2층 제201호로서
외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로서, ""다세대주택(9세대), 근린생활시설"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호(1)
제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

2)기호(2)
제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 78-14번지에 위치한 다세대주택 2층 201호입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51337 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 2002년 1월 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층에 해당합니다.

감정평가액은 331,000,000원입니다.

* 소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 78-14 2층201호

* 건물용도: 다세대주택

* 총채권액: 348,707,008원

* 토지면적: 31.24㎡ (약 9.45평)

* 건물면적: 77.56㎡ (약 23.46평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2002년 1월 (준공 후 약 24년 6개월 경과)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본 상 권리 현황은 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2002년 2월 28일 접수된 신한은행 근저당(을1, 106,260,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

집합건물 등기부 요약 상 총 채권액은 348,707,008원입니다.

* 소유권 변동: 안병철 (보존) → 김진돈 (매매 이전)

* 말소기준권리: 을1 (2002-02-28) 신한은행 근저당

* 주요 말소 예정 권리:

* 을15 (2022-07-13) 오케이에프앤아이대부주식회사 근저당 198,900,000원

* 갑19 (2024-04-01) 웰컴저축은행 가압류 43,547,008원

* 갑20 (2024-08-19) 국민건강보험공단 압류

* 갑21 (2025-04-24) 오케이에프앤아이대부 임의경매개시결정 170,831,765원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나, 임대차 관계가 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으니 철저한 현장 조사가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 상업적 가치보다는 주거 환경에 중점을 둔 분석이 필요합니다.

"역촌초등학교"를 중심으로 형성된 주거 단지 내에 위치하며, 인근에 다양한 종류의 주택과 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

서측으로 포장도로와 접해 있어 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스 정류장을 통해 서울 시내로의 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 역촌초등학교, 역촌중학교, 대성고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주거 단지 내 기본적인 상가 및 생활 편의시설 이용이 가능하며, 공원(솔샘공원, 봉산공원 등)이 인근에 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 건물 구조: 2002년 1월에 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 새시입니다. 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2002년 준공된 건물로 약 24년이 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간적, 금전적 비용이 발생할 수 있습니다. (보증금 인수 부담은 없습니다.)

* 주거 환경: 다세대, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 소음 등 주거 환경에 민감하신 분은 현장 답사를 통해 꼼꼼히 확인해야 합니다. 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동의 비교적 안정적인 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

권리 관계가 명확하고 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 점이 가장 큰 장점입니다.

임차인의 보증금 미인수 조건 또한 투자에 긍정적인 요소입니다.

건물은 2002년 준공으로 노후화가 진행되었으나, 철근콘크리트 구조로 내부 상태 및 관리 여부에 따라 실거주 또는 임대 수익용으로 활용 가능성이 있습니다.

현재 감정가는 331,000,000원이며, 주변 시세와 비교 분석 시 합리적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 내 저평가 지역 가능성: 은평구 역촌동은 서울 도심 접근성이 좋으면서도 비교적 합리적인 가격대의 부동산이 분포하는 지역입니다.

* 안전한 권리 인수: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 권리 인수 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익 목적 투자 적합: 전용면적 77.56㎡ (약 23.46평)의 넓은 면적으로 실거주에 용이하며, 지역 시세를 고려한 임대 수익 창출도 기대해 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 시세: 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건의 감정가(평당 약 1,410만원)는 주변 시세(평당 약 1,670만원 ~ 2,260만원) 대비 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 해당 지역의 다세대주택 시세는 전용면적 기준 평당 약 1,670만원에서 2,260만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 물건의 전용면적은 77.56㎡ (약 23.46평)이며, 감정가는 331,000,000원 (평당 약 1,410만원)입니다.

이는 최근 거래 사례 중 최저가 시세(평당 약 1,670만원)보다도 낮은 수준으로, 감정가가 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

주변 시세를 고려할 때, 본 물건의 실질적인 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다.

* 최근 거래 사례:

* 2026년 5월, 역촌동 28-53 (1991년 준공, 29.52㎡): 149,000,000원 (평당 약 1,670만원)

* 2026년 5월, 역촌동 49-38 (2012년 준공, 25.81㎡): 155,000,000원 (평당 약 1,987만원)

* 2026년 5월, 역촌동 55-54 (2016년 준공, 48.3㎡): 330,000,000원 (평당 약 2,260만원)

* 예상 시세 범위: 약 391,800,000원 (최저 시세 적용) ~ 530,200,000원 (최고 시세 적용)

* 종합 의견 및 예상 입찰가:

안정적인 권리 관계와 인수 부담 없는 조건, 그리고 현재 감정가가 주변 시세 대비 낮다는 점을 고려할 때, 감정가 이상의 입찰이 유리할 것으로 판단됩니다.

시세 수준을 반영하여 보수적으로 접근할 경우, 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 (감정가 + 소폭 프리미엄): 331,000,000원 ~ 365,000,000원

* 시장 가치 반영 (시세 하단 ~ 중단): 370,000,000원 ~ 420,000,000원

안정적인 입찰을 위해서는 감정가의 100% ~ 110% 수준인 약 331,000,000원 ~ 364,100,000원 을 1차 고려하고, 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태와 시장 반응을 파악하여 입찰가를 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

다만, 높은 시장 가치와 경쟁 상황에 따라 더 높은 금액까지도 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.