나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51334 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 147-216 헤라힐스 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ""대원여자고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 내 제4층 제401호로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지의 2필지 일단의 가장형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51334 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 147-216 헤라힐스 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 327,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건내역

토지면적: 32.14㎡ (약 9.72평)

건물면적: 37.16㎡ (약 11.24평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건축물 정보

건물명: 헤라힐스

주용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

층수: 5층 건물 중 4층

준공일: 2018년 2월 26일

총 건축면적: 161.68㎡

총 연면적: 478.3㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "대원여자고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거지역 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있어 차량의 접근 및 통행이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(200m)(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 권리

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 등기부 현황 및 인수되는 권리

* 을구 3번: 주택임차권 (권리자: 안지영), 보증금 255,000,000원 (2018년 6월 7일 확정, 2018년 6월 25일 전입). 본 임차인은 대항력 있으며, 배당받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (2023년 2월 13일 배당신고)

* 말소기준권리: 갑5 (2022년 9월 5일 접수, 잠실세무서장 지분압류)

* 말소 예정 권리: 갑3, 갑4, 갑7, 갑8, 갑10 (강제경매 개시결정: 주택도시보증공사, 306,799,740원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안 (주택도시보증공사)

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-06-25

* 확정일자: 2018-06-07

* 대항력: 있음

* 본건의 경우, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 255,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하는 중요한 인수사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 중곡동 일대는 다세대주택, 연립주택 등이 밀집한 전형적인 주거지역으로, 주거지 내 상업시설(근린생활시설) 및 지역 상권이 발달해 있습니다. 또한, 1인 가구 및 소규모 가구 비율이 높아 배달음식 소비 등 생활 편의 관련 상업 활동이 활발한 것으로 분석됩니다. 다만, 광진구 일부 지역은 상권 쇠퇴 관리 정책이 필요한 지역으로 분류되기도 하므로, 주변 상권의 전반적인 활력 및 변화 추이를 고려할 필요가 있습니다.

4.2. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 자료 분석 결과, 주변 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 1993년식 현대빌라 47.18㎡ 거래가 140,000,000원

* 2026년 3월, 2014년식 백악관village 54.13㎡ 거래가 470,000,000원

* 2026년 3월, 2001년식 삼성아트빌라 62.54㎡ 거래가 450,000,000원

특히, 2014년식 백악관village(54.13㎡)가 4층에서 470,000,000원에 거래된 점은 본건(37.16㎡, 2018년식, 4층)의 시세 추정에 중요한 참고 자료가 됩니다 [JSON 데이터 분석].

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 대원여자고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 보증금 255,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 초과하는 금액이 될 수 있어, 총 인수 금액을 신중히 고려해야 합니다.

6.2. 감정평가액 대비 시세의 괴리 가능성

시세 분석 결과, 2014년식 유사 물건이 4.7억 원에 거래된 사례가 있는 반면, 본건의 감정가는 3.27억 원입니다. 이는 감정가 대비 높은 가격으로 낙찰될 경우, 총 인수 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세보다 높아질 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 광진구 중곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 신축된 지 얼마 되지 않은 비교적 양호한 건물 상태를 가지고 있습니다. 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며 교통 또한 편리한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 255,000,000원을 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 이 인수 금액을 고려할 때, 총 투자 비용이 상당해질 수 있으므로 면밀한 시세 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 건물(2018년 준공)로 건물 노후화가 적습니다.

* 대중교통 접근성이 양호한 주거지역에 위치합니다.

* 인근 실거래가 대비 감정가가 다소 낮게 형성되어 있어, 인수 부담금을 고려한 합리적인 입찰 시 수익 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 시세는 4.5억 ~ 4.7억 원 수준으로 파악됩니다 [JSON 데이터 및 검색 결과 분석]. 본건의 감정가는 327,000,000원입니다.

그러나, 255,000,000원의 보증금 인수 부담을 고려해야 하므로, 총 매입 비용이 과도하게 높아지지 않도록 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금(255,000,000원)을 제외한 순수 부동산 가치 및 낙찰가의 적정성을 판단해야 합니다.

이를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인 인수 부담금 및 제반 리스크를 고려했을 때, 감정가의 약 70~75% 수준인 220,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가는 본건의 권리관계, 임차인 배당 현황, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 재확인한 후, 실제 시장 상황과 본인의 투자 성향에 맞춰 결정하시기를 권고드립니다.

* 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 최대 255,000,000원의 보증금을 추가로 부담해야 함을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.