나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9791 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제102동 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9791 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제102동 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9791 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제102동 제4층 제402호 | 감정가: 333,000,000원 | 최저가: 333,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9791 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9791 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제102동 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 333,000,000원

토지면적: 18.28㎡ (약 5.53평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2022년 3월 29일

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 차량 접근이 용이하며 주변에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 대체로 양호한 편입니다. 본 물건이 속한 지역은 연립·다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

3. 건물 및 토지 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 1층, 지상 6층 건물 중 제4층 제402호로, 사용승인된 지 얼마 되지 않은 신축 건물입니다. 외벽은 석재타일로 마감되었으며, 내부는 기본적인 위생·급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 다세대주택으로 현재 이용 중에 있습니다. 토지는 6필지가 일단의 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 부지로 이용되고 있으며, 남측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본 건의 가장 중요한 권리관계 상 특이사항은 '주의사항'에 명시된 내용입니다. 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 만약 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 해당 임차보증금 반환 채무를 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 전 해당 내용에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

5. 상권분석

본 물건은 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다. 주변에 연립·다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 화곡역을 중심으로 한 상업시설 이용이 가능하며, 지역 내에서는 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

본 건물은 2022년에 사용승인된 신축급 건물로, 현대적인 내부 설비(개별난방, 승강기 등)를 갖추고 있습니다. 가까운 거리에 신화중학교가 위치하며, 주변에 다른 학교들도 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 편의시설 및 교통 접근성이 보통 수준으로, 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라를 갖춘 지역입니다.

7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '주의사항'에 명시된 임차인 및 주택도시보증공사 관련 채무 인수 가능성입니다. 매각 조건에 따라 임차보증금 반환 채무 인수 여부가 결정되므로, 명확한 권리 포기 및 말소 확인 없이는 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 제한이 있으며, 공항 소음이나 관련 규제(수평표면구역, 대공방어협조구역 등)의 영향을 받을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신축급 다세대주택으로, 화곡역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 임차인 관련 권리사항을 반드시 확인해야 하며, 잠재적인 채무 인수 가능성을 신중하게 고려해야 합니다. 주변 주거 환경과 교통 여건은 양호하나, 공항 관련 규제 등 입지적 특성을 인지할 필요가 있습니다.

9. 투자 포인트

가. 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신식 건물이므로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

나. 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하여 주거 편의성이 높습니다.

다. 재건축/재개발 잠재력: 향후 도시정비사업 추진 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. (다만, 단지형다세대 특성상 개별 세대 단독 개발은 어려울 수 있음)

라. 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성: 권리관계의 불확실성으로 인해 일반 매물 대비 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 리스크 확인 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계