나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경496 [1] 서울특별시 금천구 가산동 60-14 가산케이에스타워 제15층 제오1513호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1,7호선 ""가산디지털단지역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(가산디지털단지역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상16층건내 제15층 제오1513호외 1개호로서,

외 벽 : 커튼월 마감, 복합판넬 붙임 등,
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

공히 건축물대장상 지원시설(업무시설) 임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설, 업무시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 북동측으로 노폭 약 20m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경496 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-14 가산케이에스타워 제15층 제오1513호

용도: 업무시설

감정가: 400,000,000 원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.17㎡ (약 3.08평)

건물면적: 40.86㎡ (약 12.36평)

1.3. 권리 및 특이사항

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농협은행)

특이사항: 유동화 물건, 별도 등기

주의사항: 없음

특수물건정보: 유동화 물건, 별도 등기

1.4. 감정평가 요약

본건은 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트 구조 지하 4층/지상 16층 건물 내 제15층 제오1513호입니다. 외벽은 커튼월 마감, 복합판넬 붙임 등이며, 창호는 새시입니다. 건축물대장상 용도는 지원시설(업무시설)입니다.

위생, 급배수, 승강기, 기본적인 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리형이며, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설, 업무시설) 건부지로 이용 중입니다.

본건은 북서측 및 북동측으로 노폭 약 20m 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.5. 등기부 요약

소유권이전(신탁등기 말소) 관련 등기가 있으며, 근저당권(농협은행, 420,000,000원)이 말소기준권리이며, 임의경매(농협은행, 668,848,975원)가 등기되어 있습니다. 총 등기부채권액은 420,000,000원입니다.

1.6. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-05-19

매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 을구 7번 구분지상권 설정 등기가 있습니다.

공부상 업무시설로 이용 중입니다.

1.7. 건축물표제부 요약

주요 용도: 공장, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설, 업무시설)

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

본건은 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 서울 도심 및 수도권 접근성이 좋습니다.

2.2. 주변 환경

본 건물은 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 활발한 지역에 위치하고 있습니다. 가산디지털단지는 서울 서남권을 대표하는 거대 오피스 상권으로, 수많은 기업이 밀집해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (농협은행, 420,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

토지 을구 7번 구분지상권 설정 등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 한화라이프랩63지점

보증금: 13,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자(사업자등록일): 미신청

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-07-09

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 기재되어 있으나, 배당신고일자 및 확정일자가 없어 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 권리 분석상 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 주의사항

별도등기인 구분지상권의 내용과 인수 조건에 대해 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 유동인구

가산디지털단지는 대규모 지식산업센터 밀집 지역으로, 약 15만 명 이상의 상주인원을 기반으로 활발한 소비 활동이 이루어지고 있습니다. 특히 평일 점심시간과 퇴근 후 저녁 시간대에 직장인 수요가 집중됩니다. 주말에는 상대적으로 유동인구가 감소하는 경향이 있습니다.

4.2. 상권 특징

본 지역은 주요 기업들이 밀집한 오피스 상권으로, 직장인들의 소비가 상권 매출의 핵심입니다. 외식업의 경우, 빠른 회전율과 든든한 식사를 제공하는 것이 중요하며, 안정적인 단골 확보가 매출 증대에 기여합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가산디지털단지역 인근에는 다양한 근린생활시설, 상업시설이 밀집해 있습니다. 스타벅스, 롯데리아, 파리바게트, 약국, 편의점 등 기본적인 편의시설이 건물 1층 및 주변에 입점해 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

주변 지역에 대한 구체적인 교육 및 의료 시설 정보는 제공되지 않았으나, 가산디지털단지역 인근의 상업화된 지역 특성상 관련 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 채권양수도 등의 과정이 복잡할 수 있습니다. 이는 매각 절차나 향후 자산 관리 측면에서 다소 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 별도 등기 (구분지상권)

토지 을구 7번의 구분지상권 설정 등기가 매각으로 소멸되지 않고 인수된다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 구분지상권의 정확한 내용과 범위, 그리고 이를 통한 토지 이용상의 제약을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다. 특히 가로구역별 최고 높이 제한, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 규제가 적용될 수 있어 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

6.4. 혐오시설 및 환경

주변 지역에 대한 혐오시설의 직접적인 언급은 없으나, 지식산업센터 밀집 지역의 특성상 특정 시간대 외에는 상대적으로 한산한 주말 풍경을 보일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 초역세권에 위치한 업무시설로, 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 활발한 오피스 상권 내에 자리하고 있어 직장인 수요를 기반으로 한 잠재력이 있습니다. 그러나 토지 을구 7번의 구분지상권이 매각 후에도 인수된다는 점과 유동화 물건이라는 특수성을 고려할 때, 권리관계 및 계약 절차에 대한 면밀한 분석과 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 및 교통

가산디지털단지역 초역세권이라는 최상의 입지 조건과 편리한 교통망은 본 물건의 핵심 투자 가치입니다.

8.2. 활발한 배후 수요

수많은 기업이 밀집한 대규모 산업단지 내에 위치하여 안정적인 직장인 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

8.3. 상대적으로 저렴한 감정가 (추후 시장 재평가 가능성)

본 건의 감정가는 4억원으로, 해당 지역의 일반적인 부동산 시세 대비 상대적으로 합리적인 수준일 수 있습니다. (추후 면밀한 시세 조사를 통해 재평가 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 인수 보증금 합계는 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 400,000,000원을 기준으로 하되, 향후 법원 현황 조사 결과 및 권리 분석에 따른 추가 인수 권리(구분지상권 등)의 가치를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (예상 입찰가는 400,000,000원 이상으로 고려)

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