나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9754 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 933-17 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9754 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 933-17 제2층 제202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9754
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 933-17 제2층 제202호
• 감정가: 113,000,000원
• 최저가: 90,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매7계 2025타경9754 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 933-17 제2층 제202호 | 감정가: 113,000,000원 | 최저가: 90,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2025타경9754

1.1. 사건 및 소재지 요약

부동산강제경매 물건으로, 토지/건물 지분 매각입니다.

1.2. 주요 물건 개요

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 933-17 제2층 제202호

용도: 다세대주택

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9754 (1)

감정가: 113,000,000원

토지면적: 25.22㎡ (약 7.63평)

건물면적(전용): 58.87㎡ (약 17.81평)

매각대상: 토지/건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 오OOOOOOOOOO

1.3. 면적 세부 내역

전용면적: 58.87㎡ (약 17.81평)

분양면적(추정): 약 70.64㎡ (약 21.36평)

토지 지분: 25.22㎡ (약 7.63평)

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 인근은 다가구, 다세대주택, 빌라 등이 밀집한 일반 주거지역입니다. 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다. 감정평가서상에는 양천구 신월동 소재 서울신강초등학교 북측 인근으로 기재되어 있으나, 실제 주소는 강서구 화곡동입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 북동측으로 지하철 2호선, 5호선 환승역인 '까치산역'이 근거리에 위치합니다. 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 서측으로 노폭 약 3~6미터의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층건 내 제2층으로, 외벽은 석재붙임 마감이며 샤시창호입니다. 기본적인 위생, 급배수 및 난방설비를 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 방식의 특이점 (지분 매각)

본 물건은 '토지/건물 지분 매각'이므로, 매수자는 물건 전체의 소유권이 아닌 '일부 지분(토지 지분율 1261, 건물 지분율 2943.5)'만을 취득하게 됩니다. 이는 일반적인 경매 물건과 달리 향후 **공유물 분할**을 위한 법적 절차(공유물분할청구소송)가 필요할 수 있음을 의미하며, 이 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

3.2. 경매 진행 구분

부동산강제경매 사건으로, 채무자의 자발적인 변제가 이루어지지 않아 채권자가 강제 집행한 경우입니다. 소유자와 채무자가 동일인(문OO)이므로, 권리관계는 단순할 수 있으나 명도 저항이 발생할 가능성은 있습니다.

3.3. 임대차 관계

현재 임대차 관계는 미상(알 수 없음)입니다. 낙찰 후 정확한 현황 조사 및 점유 관계 확인이 필수입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

까치산역 역세권과 인접하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 소규모 근린생활시설 및 상가들이 주변에 분포하고 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

4.2. 학군 및 교육 환경

강서교육지원청 관할 상대보호구역에 해당하며, 인근에 초등학교가 소재하여 교육 환경은 보통입니다.

4.3. 기반 시설

기본적인 위생, 급·배수, 난방설비를 갖추고 있어 주거 생활에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크 및 특이사항

5.1. 가장 큰 리스크: 지분 매각

가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 지분권 행사를 위해서는 다른 공유자들과 협의하거나, 협의가 불가능할 경우 법원에 공유물분할청구소송을 제기해야 합니다. 이 과정에서 낙찰가 외의 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

5.2. 공법상 제한

도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 공항과 관련된 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역 등의 제한을 받습니다. 이는 건물의 높이나 용도 변경에 제약이 될 수 있으며, 항공기 소음으로 인한 주거 쾌적성 저하 가능성도 잠재적인 리스크입니다.

5.3. 혐오시설 여부

현장 조사 결과, 주거 환경을 크게 저해할 만한 대규모 공익시설이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 규제 지역인 만큼 항공기 소음 관련 사항은 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역 인근의 양호한 입지를 갖춘 다세대주택입니다. 그러나 **토지/건물 지분 매각**이라는 결정적인 리스크를 안고 있어, 일반적인 경매 물건 대비 권리관계 해결에 상당한 전문성이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 장점

더블 역세권(까치산역) 인근에 위치하며, 주거 선호도가 비교적 높은 화곡동 주거지역에 속해 있어 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

7.2. 투자 전략 (지분 투자)

지분 매각 물건은 일반 물건 대비 유찰이 많이 되어 감정가보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다. 협상을 통해 다른 공유자의 지분을 매입하거나, 공유물분할소송을 통해 전체 물건을 확보하여 시세 차익을 얻는 **고위험 고수익** 전략에 적합합니다.

7.3. 추천 대상

경매 지분 물건 해결에 대한 지식과 경험이 있거나, 장기적인 관점에서 법적 절차를 수행할 여력이 있는 전문 투자자에게 추천합니다. 초보 투자자는 전문가의 조언 없이 접근하기 어려운 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계