나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경494 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 828 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '양천향교역' 남동측 인근에 위치하며, 인근은
근린생활시설, 오피스텔, 아파트형공장, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(지하철9호선 '양천향교역')
이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층/ 지하 2층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일: 2020.05.29)

외벽: 석재 붙임 마감 등,
내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호: 하이 새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비,
기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재한 토지는 4필지 일단의 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 업무시설
(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 7M, 동측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역,준공업지역,중요시설물보호지구(공항),도로(접합),가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)<건축법>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-26)
(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,
지역특화발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한
지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
기호(2):도시지역,준공업지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인
요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)
<건축법>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-26)(강서교육지원청에
반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,지역특화발전특구<지역특화발전
특구에 대한 규제특례법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>
기호(3):도시지역,준공업지역,중요시설물보호지구(공항),도로(접합),가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)<건축법>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-26)
(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,
지역특화발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한
지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
기호(4):도시지역,준공업지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인
요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)
<건축법>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-26)(강서교육지원청에
반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,지역특화발전특구<지역특화발전
특구에 대한 규제특례법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

서울특별시 강서구 등촌동 828 제1층 제101호

용도: 근린상가 (업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설)

감정가: 1,110,000,000원

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 19.37㎡ (약 5.86평)

토지지분: 19.37㎡ (약 5.86평)

건물면적: 39.01㎡ (약 11.79평)

건물지분: 39.01㎡ (약 11.79평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (하나은행)

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경494 (1)

1.4. 건물 개요

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 2층, 지상 7층 (본건은 1층)

사용승인일: 2020년 05월 29일

총 호수: 157호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, 지하철 9호선 양천향교역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트형공장, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 다양한 용도의 시설이 공존하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로는 노폭 약 7미터, 동측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2022년 01월 21일 접수된 하나은행의 근저당 (채권최고액 840,000,000원) 입니다.

낙찰 후 소멸되는 권리: 을1 근저당, 갑8 압류, 갑11 임의경매 등 대부분의 등기사항은 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 사항 없음 (등기부 요약 상 지상권 표기 없음).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,400,000원

* 전입/사업일자: 2021년 10월 12일

* 확정일자: 2021년 10월 12일

* 배당신고일자: 2025년 05월 23일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원 (본 경매에서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자에게 인수되지 않습니다.)

3.3. 등기부 요약 (채권 총액)

등기부채권 총액 (말소기준권리 채권최고액): 840,000,000원

4. 상권분석

4.1. 현황 및 잠재력

본건은 근린생활시설로 현재 이용 중에 있습니다.

인근에 업무시설(오피스텔), 아파트형공장, 아파트 등이 혼재되어 있어, 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

양천향교역 인근의 상업 및 업무지구에 위치하여 유동인구 및 접근성을 기반으로 한 상권 활성화가 기대됩니다.

다양한 업종의 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

교통: 지하철 9호선 양천향교역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치합니다.

편의시설: 주변에 상업시설, 오피스텔, 주거단지가 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경: 업무 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 쾌적성과 편리성을 동시에 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 리스크

대항력 있는 임차인 조 이 존재하며 대항력이 있으나, 본 경매 절차상 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (매각물건명세서 상 인수되는 보증금 0원 명시)

6.2. 토지이용 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 다양한 용도지역 및 지구, 구역에 해당되어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 지역특화발전특구

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

상기 제한사항에 대해서는 관련 기관(지역경제과, 강서교육지원청, 군사기지 관련 부서, 수도권정비위원회 등)을 통해 반드시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동의 역세권에 위치한 근린상가로서, 비교적 최근(2020년 준공)에 건축된 건물에 포함되어 있습니다.

교통 여건이 우수하고 주변에 업무 및 주거 시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 다양한 토지이용 제한사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 양천향교역 도보 이용 가능한 거리로 탁월한 접근성을 자랑합니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로 노후도가 낮아 초기 관리 부담이 적습니다.

* 복합 상권: 오피스텔, 아파트형공장, 주거단지가 혼재하여 안정적인 임대 수익 기대 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 관련 문제가 깔끔합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 상세한 시장 조사, 최근 유사 물건 낙찰가 분석, 건물 가치 평가, 향후 임대 수익률 예측 등 종합적인 분석이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

참고로, 본건의 감정가는 1,110,000,000원입니다.

낙찰가 결정 시에는 반드시 인수되는 보증금(본건 0원)을 제외한 실 인수 부담액과 예상 수익률을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.