나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9774 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1111-4 포유 제5층 제509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 업무용건물, 상업용건물 등이 혼재하는 화곡로변의 상업지대로 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철9호선 가양역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 5층 509호로서
외벽: 몰탈 및 외장판넬 마감 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 정방형의 평지로 오피스텔 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 30미터 내외, 남동측으로 로폭 15미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)화곡동 1111-4: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 도시관리계획 입안중, 건축선(2019-04-03).

2)화곡동 1111-7: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 도시관리계획 입안중, 건축선(2019-04-03).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9774 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1111-4 포유 제5층 제509호

1.2. 물건 개요

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 135,000,000원

* 토지 면적: 3.03㎡ (약 0.92평)

* 토지 지분: 3.03㎡ (약 0.92평)

* 건물 면적: 17.92㎡ (약 5.42평)

* 건물 지분: 17.92㎡ (약 5.42평)

1.3. 경매 기본 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근은 오피스텔, 업무용 건물, 상업용 건물 등이 혼재하는 화곡로변의 상업지대로 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 근거리에 지하철 9호선 가양역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 현황

* 토지는 2필지가 일단의 대체로 정방형의 평지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 북서측으로 로폭 30미터 내외, 남동측으로 로폭 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 화곡동 1111-4: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10~2029.09.09, 지목 도로 한정), 도시관리계획 입안중, 건축선.

* 화곡동 1111-7: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10~2029.09.09, 지목 도로 한정), 도시관리계획 입안중, 건축선.

* 공항 및 군사 관련 보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 개발 및 건축 시 관련 법규 제한을 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

* 말소기준권리는 2025년 02월 18일 접수된 주식회사일풍의 가압류 (등기구분: 갑3) 입니다.

* 등기부상의 총 채권액은 434,395,668원입니다.

3.2. 소멸 및 인수 권리

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부 요약 상 관련 등기는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 정

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 03월 25일

* 확정일자: 2019년 03월 07일

* 배당신고일자: 2025년 05월 29일

* 대항력: 있음

* 권리분석 의견: 본건에는 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 갖춘 임차인 정 씨가 존재합니다. 임차인의 보증금은 1억 5천만원으로, 이는 본건의 감정가(1억 3,500만원)보다 높은 금액입니다. 경매 서류상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 낙찰가에서 배당을 통해 임차인의 보증금이 변제될 것을 전제로 합니다. 하지만, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하고 전체 채권액이 상당하여, 배당 순위에 따라 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못할 가능성이 높습니다. 이 경우, 임차인은 보증금을 전액 회수할 때까지 대항력을 주장하며 명도에 협조하지 않을 수 있습니다. 따라서 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 위험이 있으므로, 임차인과의 적극적인 소통 및 협의가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 및 주변 상업 환경

* 서울 강서구 화곡동의 주요 도로인 화곡로변 상업지구에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 배후 수요 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 유사 건물 거래 동향

* 본건과 동일한 건물(포유) 내 유사 면적(17.92㎡)의 오피스텔은 최근 2024년 8월과 2026년 4월에 각각 1억 4,500만원에 거래되었습니다.

* 이보다 넓은 면적(26.6㎡)의 거래 사례는 2025년 3월 1억 8,000만원에 있었습니다.

* 최근 거래 사례를 볼 때, 본건과 같은 소형 오피스텔에 대한 시장의 수요는 꾸준한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

* 지하철 9호선 가양역을 이용할 수 있어 강남, 여의도 등 서울 주요 업무지구로의 이동이 편리합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 편의시설

* 강서구청이 인근에 위치하고 있으며, 상업지역에 속해 은행, 병원, 대형마트, 다수의 식당 및 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 주거 및 주차 환경

* 오피스텔 및 상업시설이 밀집된 지역으로 1인 가구 또는 소규모 사업체를 위한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

* 건물 내에 주차 설비가 구비되어 있어 차량 보유자에게 편리함을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 보증금이 감정가를 초과하는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못할 경우 명도 과정에서 법적 분쟁 및 장기화될 가능성이 있습니다.

6.2. 법규 및 행위 제한

* 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 군사기지 및 군사시설 보호법 구역 등에 포함되어 있어 항공기 소음, 군사 작전 등에 따른 영향이 있을 수 있으며, 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 관련 절차 및 규제를 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 중복 사건으로 진행되고 있어, 해당 사건들과의 연관성 및 권리 관계를 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

* 전용면적이 17.92㎡(약 5.42평)으로 매우 작아, 임대 시 고객층이 제한될 수 있으며 향후 매각 시 환금성에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

* 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 요약

* 본건은 서울 강서구 화곡동의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 소형 오피스텔입니다. 역세권 입지와 소형 면적은 1인 가구 및 소규모 사업자의 수요를 충족시킬 수 있는 장점이 있습니다.

7.2. 장단점 분석

* 장점:

* 지하철 9호선 가양역 인근 역세권 입지

* 편리한 교통 및 풍부한 주변 편의시설

* 소형 면적으로 인한 낮은 진입 장벽 및 실수요층 확보 용이

* 최근 시세 대비 감정가 수준의 합리성

* 단점:

* 보증금(1.5억원)이 감정가(1.35억원)를 초과하는 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크

* 항공 및 군사 관련 법규, 토지거래허가구역 등 각종 행위 제한

* 중복 사건 및 소형 면적에 따른 잠재적 리스크

8. 투자 포인트

8.1. 주요 매력 요인

* 역세권 및 상업지구 내 입지로 인한 안정적인 임대 수익 기대

* 실수요층이 두터운 소형 오피스텔로서의 상품성

* 최근 실거래가(1.45억원) 대비 감정가(1.35억원)의 차이를 활용한 시세 차익 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건과 동일 면적(17.92㎡)의 최근 실거래가는 1억 4,500만원입니다.

* 감정가는 1억 3,500만원으로, 최근 시세보다 낮은 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 1억 5,000만원으로 감정가를 초과하며, 이는 명도 과정에서 주의를 요하는 부분입니다. '인수 보증금 0원' 명시는 낙찰가 배당을 통한 변제를 전제로 하지만, 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 명도 지연의 위험이 있습니다.

* 안정적인 명도와 시세 차익을 확보하기 위해서는 임차인의 보증금 및 최근 실거래가를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다. 최근 실거래가인 1억 4,500만원 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적이며, 이를 통해 임차인의 보증금 회수를 지원하고 원만한 명도를 유도할 수 있습니다.

9.3. 최종 제안가

* 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.