나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9710 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1067-13 디에이치팰리스 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(지하철 5호선)' 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 동측 인근에 ""화곡역(지하철 5호선)""이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 내 제3층 제302호 건물로서
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(가)는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 폭 약 6미터 내외, 동측으로 폭 약 3미터 내외(막다른 도로)의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 1067-13번지, 디에이치팰리스 제3층 제302호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9710 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 박 입니다.

감정가는 260,000,000원이며, 토지면적은 16.09㎡(약 4.87평), 건물면적은 29.89㎡(약 9.04평)입니다.

토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.

본 건에는 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과 화곡역이 가까워 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 중 제3층 제302호이며, 외벽은 석재붙임, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

용도는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

부지 북측으로는 폭 약 6미터, 동측으로는 폭 약 3미터(막다른 도로)의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

제공된 정보에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 박 입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권보존(2018.06.25) 및 공유자전원지분전부이전(2019.02.15) 이후, 주택도시보증공사의 가압류(2023.09.18)가 말소기준권리(갑5)입니다.

이후 서초세무서장의 압류(2024.12.17)가 있었고, 최종적으로 임차인 박재훈이 신청한 강제경매(2025.04.24)로 본 경매가 진행되었습니다.

등기부 요약상 을3 권리인 주택임차권(채권자: 박재훈, 금액: 255,000,000원, 접수일자: 2025.01.09)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

임차인 박재훈은 2021년 11월 29일 전입, 2021년 11월 02일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

이는 말소기준권리(2023.09.18)보다 선순위이므로, 해당 임차인의 보증금 255,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계는 255,000,000원입니다.

따라서 본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하여야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거지역입니다.

지하철 5호선 화곡역 역세권이라는 점은 교통 편의성 및 미래 가치 측면에서 긍정적입니다.

인근에 각종 근린생활시설이 소재할 것으로 예상되어 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, DH팰리스와 유사한 시기에 건축된 "더원"(2019년식, 전용면적 19.98㎡)이 2026년 7월 1일 21,600만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,080만원 수준으로, 본 건의 시세 추정에 참고할 수 있습니다.

본 건의 건물 면적(29.89㎡)을 기준으로 추정 시세는 약 323,000,000원 수준으로 예상됩니다.

다만, 해당 정보는 동일 단지 혹은 매우 유사한 조건의 건물일 가능성이 높으며, 실제 시세와는 차이가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 및 인근 버스정류장을 통해 서울 시내로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 상업 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 관련 시설과의 관계를 확인해야 합니다.

* 기타: 건축물대장상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설로 되어 있으나, 본 건은 주거용으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 박재훈 임차인의 보증금 255,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 매입가가 상당히 높아집니다.

* 공항 관련 구역: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당하여 건축 관련 규제가 있을 수 있습니다.

* 개발 제한 구역: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 제한이 존재합니다.

* 주변 부동산 시장 변동성: 화곡동 일대 부동산 시장의 변동성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 역세권 신축(2018년 준공) 도시형생활주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 255,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금을 낙찰자가 전부 인수해야 한다는 점입니다.

이는 본 건의 실질적인 매입가를 높여 투자 수익률을 낮출 수 있는 요인으로 작용합니다.

시세 분석 결과, 본 건의 추정 시세는 약 323,000,000원으로 예상되나, 인수 보증금(255,000,000원)을 제외한 낙찰 가능 금액은 약 68,000,000원 수준에 불과합니다.

이러한 상황은 본 건이 첫 경매 기일에서 유찰될 가능성이 높음을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 화곡역(5호선) 인근으로 교통이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 연식이 오래되지 않아 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 주거 공간: 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 소형 평형입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 255,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다.

투자자가 총 투입하는 금액은 '인수 보증금'과 '낙찰가'의 합계가 됩니다.

본 건의 시장 시세는 약 323,000,000원으로 추정됩니다.

따라서, 투자자는 총 매입가(인수 보증금 + 낙찰가)가 시장 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

최대 입찰 가능 금액은 '시장 시세'에서 '인수 보증금'을 제외한 금액으로, 약 323,000,000원 - 255,000,000원 = 68,000,000원 입니다.

이는 본 건의 감정가 260,000,000원과 비교했을 때 매우 낮은 금액이며, 첫 경매에서 유찰될 가능성이 매우 높습니다.

본 물건은 인수 보증금 때문에 투자 가치가 매우 낮거나 없을 수 있으므로, 입찰 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 68,000,000원 이하로 고려하되, 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

본건은 임차인 보증금 전액 인수로 인해, 일반적인 시세 대비 할인된 가격으로 낙찰받기 어렵습니다. 인수 금액을 고려하여 최종 수익률을 면밀히 계산해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.