나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9698 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 51-26 이스트빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-03-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9698 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 51-26 이스트빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9698 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로7길 11 이스트빌, 제4층 제401호 | 감정가: 237,000,000원 | 최저가: 121,344,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9698 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9698 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 51-26 이스트빌 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 237,000,000원

토지면적: 20.07㎡ (약 6.07평)

건물면적: 49.56㎡ (약 15.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2010년 8월 6일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡초등학교"의 동측 인근 주거지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 이OO입니다.

가장 중요한 권리사항으로는 특별매각조건이 있습니다. 이는 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 해당 조건으로 인해 잠재적인 임차보증금 관련 채권이 발생할 수 있으므로, 인수 여부 및 금액에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 화곡동 지역은 전통적인 주거 밀집 지역으로, 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다. 화곡초등학교가 인접해 있어 교육 관련 시설 접근성이 좋습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들의 일상생활을 지원하는 소규모 상점 및 서비스 시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 다세대주택으로, 5층 건물 중 4층에 위치한 401호입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 내부 설비로는 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 시스템이 갖추어져 있습니다. 건물 사용승인일은 2010년 8월 6일로, 건축된 지 약 15년 정도 되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 특별매각조건에 명시된 임차인 보증금 관련 사항입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 배당 이후에도 임차인에게 보증금 반환 잔액이 남을 경우, 해당 채권 포기 조건이 매각의 효력 발생 요건이므로, 이에 대한 명확한 확인과 법적 검토가 필수적입니다. 또한, 본 물건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어, 김포공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음이 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하) 등의 규제를 받고 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 안정적인 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 인근 학교로 인한 교육 환경도 갖추고 있습니다. 그러나 특별매각조건에 따른 임차보증금 문제와 공항 인근 지역의 소음 가능성, 그리고 토지이용계획상의 제한사항 등은 투자 결정에 앞서 반드시 심층적으로 검토해야 할 부분입니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 파악하고, 이를 감안한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

해당 물건은 서울시 내에서 비교적 접근 가능한 가격대의 주거용 부동산입니다. 화곡동 지역의 지속적인 주거 수요를 고려할 때, 임대 수익률을 기대해 볼 수 있습니다. 특히, 특별매각조건에 따른 임차보증금 관련 리스크를 명확히 해소하고, 향후 시세 상승 가능성을 신중하게 판단한다면 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다. 입찰 전 등기부등본, 건축물대장, 현장 답사를 통해 정확한 상태를 파악하고, 법률 전문가와 상담하여 권리관계를 명확히 하는 것이 좋습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계