나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9761 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1035-3 동우하이빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9761 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1035-3 동우하이빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9761
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로37길 13 동우하이빌, 제2층 제202호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9761 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로37길 13 동우하이빌, 제2층 제202호 | 감정가: 289,000,000원 | 최저가: 231,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9761 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9761 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1035-3 동우하이빌 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 289,000,000원

토지 면적: 18.19㎡ (약 5.50평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 28.70㎡ (약 8.68평) - 전용면적 기준 (공급면적 별도 확인 필요)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(지하철 5호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

1.2. 2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 남측 인근에 '화곡역(지하철 5호선)'이 위치하여 전반적인 교통상황은 양호합니다.

1.2. 3. 건물의 구조

철근콘크리트 구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽은 치장석재 마감 등이며 창호는 PVC 창호 등입니다.

1.2. 4. 이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.2. 5. 설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 6. 토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

1.2. 7. 인접 도로상태등

본건 소재 부지는 북측으로 폭 약 4미터 내외, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

1.2. 9. 공부와의 차이

없습니다.

1.2. 10. 기타 참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상입니다.

1.3. 최고의 입지

서울특별시 강서구 화곡동 소재 본건은 지하철 5호선 '화곡역'이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 밀집해 있어 주거 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 기존 주택가로서 안정적인 지역 특성을 보입니다. 차량 접근성 또한 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내외 이동이 수월합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 시 가장 중요한 사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다. 이는 임차인이 보증금 일부를 회수하지 못할 경우, 해당 청구권을 포기해야만 매각이 진행된다는 의미로 해석될 수 있습니다. 따라서 실제 인수하는 권리나 부담이 있는지, 임차인과의 관계는 어떠한지 상세한 사전 조사가 필수적입니다. 주택도시보증공사(HUG)와의 관계 역시 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 지하철역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. '화곡역' 주변으로는 다양한 상가, 병원, 학원 등 근린생활시설이 발달해 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다. 또한, 다세대주택과 오피스텔이 혼재된 주거 환경은 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있는 요인입니다. 다만, 과밀억제권역 및 공항 관련 보호지구 등 지역 특성이 상권 형성에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 생활정보

지하철 5호선 '화곡역'을 이용하면 서울 도심 및 주요 업무지구로의 이동이 용이합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 교통의 요지로, 자가용 이용 시에도 주변 도로망을 통해 편리하게 이동할 수 있습니다. 단지 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 주거 지역으로서 비교적 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임차인의 보증금반환청구권 포기 조건'입니다. 임차인과의 관계가 원만하지 않거나 보증금 반환 문제가 복잡하게 얽혀 있을 경우, 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 공항 중요시설물 보호지구, 대공방어협조구역 등의 토지이용 제한사항은 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다. '가축사육제한구역' 등은 현재 이용에는 큰 문제가 없으나, 법규 변동 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다. 본건의 정확한 임대차 현황 및 계약 관계에 대한 심층적인 파악이 요구됩니다.

1.8. 종합 의견

본건은 지하철역 역세권에 위치한 다세대주택으로 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 가치가 높다고 판단됩니다. 그러나 '임차인의 보증금반환청구권 포기 조건'이라는 매우 중요한 권리 관계상의 특이사항이 존재하므로, 해당 조건의 구체적인 내용과 영향력을 면밀히 분석해야 합니다. 이 부분을 명확히 해결할 수 있다면, 안정적인 투자 또는 실거주 물건으로 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 지하철 5호선 '화곡역' 역세권이라는 확실한 입지적 강점.

* 발달된 주변 근린생활시설 및 주거 인프라를 통한 높은 생활 편의성.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 기대 가능.

* (단, 임차인 보증금 관련 특이사항 해소 및 권리관계 명확화 전제)

이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 임차인 조사를 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계