나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9637 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제10층 제1008호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9637 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제10층 제1008호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9637 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제10층 제1008호 | 감정가: 272,000,000원 | 최저가: 174,080,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9637 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 감정가는 272,000,000원으로 평가되었습니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제10층 제1008호입니다.

용도는 오피스텔이며, 2021년 10월 1일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

토지 면적은 9.56㎡ (약 2.89평)이며, 건물 면적(전용면적)은 34.44㎡ (약 10.41평)입니다.

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층 / 지상 10층 건 내 제10층에 위치합니다.

1.3. 감정평가 요약

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""지하철1호선 오류동역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황은 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 오류동역)이 위치하여 보통이며, 차량 진출입이 가능합니다.

설비내역으로는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역 등에 해당하여 복합적인 용도지역에 속합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 지하철 1호선 오류동역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

주변에 다양한 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 복합 주거지역으로, 오피스텔의 주 수요층인 직장인 및 1인 가구에게 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권분석

본건이 위치한 개봉동 일대는 주거 지역을 기반으로 한 근린상권이 형성되어 있으며, 오류동역을 중심으로 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역 및 제3종일반주거지역이 혼합되어 있어, 주거 편의성 외에 상업 시설 접근성도 확보하고 있습니다.

2.3. 생활정보

오피스텔로 등재되어 있어 1인 가구의 주거 편의성을 고려한 기본 설비(위생, 난방, 승강기, 주차장)가 완비되어 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 서울 주요 도심으로의 이동이 용이하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.4. 혐오시설

제시된 정보만으로는 인근에 주요 혐오시설이 직접적으로 위치하고 있다는 사실을 특정하기 어렵습니다. 다만, 과거 구로구와 광명시 간의 하수 및 쓰레기 처리에 대한 광역 협력 사례가 있는 것으로 보아, 지역 차원의 환경 시설 관리 상황을 추가로 확인할 필요가 있습니다. 현장에서 개별적으로 노출되는 혐오시설 유무를 확인하는 것이 안전합니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각으로 진행되어 소유권 취득에 있어 토지 지분에 대한 염려는 없습니다.

소유자 및 채무자가 동일하므로, 복잡한 채무 관계가 추가될 가능성은 낮습니다.

가장 중요한 권리 분석 포인트는 ""임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각""이라는 **주의사항**입니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 잠재적 리스크는 상기 **주의사항**입니다. 이는 낙찰자가 임차인(또는 주택도시보증공사)의 미배당 임차보증금 잔액에 대한 반환 책임을 지지 않는다는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다.

다만, 입찰자는 반드시 법원 또는 관련 기관을 통해 이 조건의 **정확한 이행 여부 및 최종적인 효력**을 확인해야 하며, 조건이 미흡하거나 변동될 경우 예상치 못한 보증금 반환 책임이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한지역 및 장애물제한표면구역 등에 해당하므로, 향후 재건축 또는 증축 시 제약 사항이 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

서울특별시 구로구 개봉동 소재 비케이힐타운 오피스텔은 2021년 사용승인된 신축급 건물이며, 1호선 오류동역 인근의 양호한 교통 입지를 갖추고 있습니다.

감정가는 272,000,000원이며, 주거 및 업무시설이 혼재된 지역적 특성상 임대수익을 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

다만, 매각 조건에 붙은 임차보증금반환청구권 포기 조건(주의사항)에 대한 **철저한 사전 확인**이 투자 성공의 핵심입니다.

4.2. 투자 포인트

최근 준공된 신축급 오피스텔 (2021년 사용승인).

지하철 1호선 오류동역 인근의 양호한 역세권 입지.

1인 가구 대상의 안정적인 임대 수요 기대 가능.

토지/건물 일괄 매각으로 권리관계가 비교적 명료함.

주의사항에 대한 정확한 분석 및 이해를 통해 위험을 제거할 경우, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계